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中新经纬客户端 12 月 13 日电 ( 万可义 ) 中新经纬客户端从易居房地产研究院最新发布的《中国百城土地储备报告》获悉， 截至 2018 年 11 月底，易居研究院监测的 100 个城市土地储备为 111826 万平方米，环比增长 2.0%，同比增长 13.6%。土地储备去化周期较 10 月份有所扩大， 11 城土地储备去化周期超过 3 年，其中张家口、石家庄、肇庆去化周期超 5 年。
百城土储去化周期上行
报告数据显示，2018 年 11 月份，100 个城市土地储备去化周期为 18.6 个月，这也意味着按照目前商品房销售的节奏，市场需要 18.6 个月的时间才可以消化完这些土地储备，该数值相比 10 月份的 18 个月有所扩大。从趋势看，土地储备去化周期正走出 13 个月的历史低位水平，总体保持上行。从原因上看，近期该曲线上行和商品房交易行情降温的因素有关。
据了解，2018 年 11 月份，一、二、三四线 100 个城市土地储备去化周期分别为 15.7、19.4 和 18.2 个月。相比 10 月份 14.7、18.7 和 17.6 个月的数值，三类城市去化周期均有所扩大。
需要注意的是，相比二线、三四线城市，一线城市当前土地储备去化周期相对偏小。报告指出，这和两个因素有关。一是一线城市当年高端项目的预售管控略有松动，进而利好商品房交易的上升。二是一线城市此前供地节奏并不快，这也影响了土地储备的规模。
11 城去化周期超 3 年
报告显示，当前各个城市的土地储备去化周期数值差异较大。100 个城市中，有 11 个城市的土地储备去化周期大于 36 个月即三年，其中有 30 个城市土地储备去化周期小于 12 个月。
中新经纬客户端梳理发现，张家口 ( 75 个月 ) 、石家庄 ( 69 个月 ) 、肇庆 ( 62 个月 ) 、漳州 ( 53 个月 ) 、九江 ( 45 个月 ) 、赣州 ( 42 个月 ) 、郑州 ( 42 个月 ) 、徐州 ( 42 个月 ) 、岳阳 ( 41 个月 ) 、桂林 ( 39 个月 ) 等十个城市土地储备去化周期最长，除此以外，保定土地储备去化周期也超过三年。
报告分析称，去化周期长意味着此类城市未来土地和商品房供应将充足。值得注意的是，此类城市购房政策总体偏紧，若未来市场交易有反弹，那么去化周期压力会比预计的要小一点。以石家庄为例，据媒体报道，从去年的 2017 年 3 月 17 日至今，经历了一年多 " 史上最严 " 楼市调控后，石家庄新房市场成交量下跌，特价房不断推出，营销活动不断；二手房市场冷清，成交价格也在经历了最初的惯性上涨、保持平稳后，开始出现回落，二手房普遍下跌了 10%，" 可以说市场已经降至冰点 "。
此外，中新经纬发现，燕郊 ( 0 个月 ) 、中山 ( 3 个月 ) 、丹东 ( 4 个月 ) 、清远 ( 4 个月 ) 、承德 ( 5 个月 ) 、扬州 ( 5 个月 ) 、海口 ( 6 个月 ) 、马鞍山 ( 6 个月 ) 、惠州 ( 6 个月 ) 、秦皇岛 ( 7 个月 ) 等十个城市土地储备去化周期最短。
对此，报告指出，去化周期非常短会使得此类城市未来两年房价涨易跌难。对于土地储备去化周期小于 12 个月的城市，更需要增加供地和鼓励房企拿地。包括燕郊、丹东等城市去化周期较小，这和此类城市供地偏弱有关。而对于中山来说，受益于粤港澳大湾区的概念，房地产交易表现较好，这也使得土地储备去化周期相对偏小。
土地储备去化周期料继续上行 存量时代到来
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2018 年 11 月全国百城土地储备规模继续上升，但是同比增幅曲线却是在下行的。今年上半年房企购地表现还比较积极，这利好土地储备规模的上升。但是下半年随着房地产市场的降温，房企购地意愿明显减弱，各地土地流拍案例增多，这都抑制了土地储备规模的上升。
资料图 中新经纬 摄
58 安居客房产研究院首席分析师张波进一步指出，2019 年一线城市的降温更多将体现在成交量减少，二线城市中的部分热点城市降温可能加速，三四线城市的分化将在 2019 年表现尤为明显。
此外，贝壳研究院的数据显示，2016 年和 2017 年分别有 9 个和 24 个城市的二手房交易量超过新房，成为满足住房需求的主要渠道。这个数字在 2018 年预计将超过 40 个。
贝壳研究院院长杨现领表示，从总体上来看我们已经不缺房子，这个判断意味着，未来房地产市场的需求将主要来自于存量的流通。
严跃进预计，当前商品房销售市场下行的趋势不改，所以从土地储备计算公式的角度看，土地储备去化周期依然会上行。 ( 中新经纬 APP )
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作者：王永乐
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发表于 2018-12-13 06:22:05
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