盘点2018房产市场热门词，看看挑战与机遇都在哪里

燕双蝶

众所周知，房地产市场体量极其庞大，2017 年房地产销售额 13.37 万亿元，当年的 GDP 为 82.71 万亿，仅商品房销售额就占全国 GDP 的 16.16%。据相关研究机构估算，房产上下游产业产值加起来至少要占 GDP 的 30%。说句玩笑话，房地产市场咳嗽一下，中国经济就要感冒。
2018 年眼看要过完了，到年底，我们评点一些房地产市场的热门词汇，也顺便回顾一下房地产市场这一年的发展，并展望一下明年的挑战与机遇。
1、流拍
流拍是 2018 年土地市场的流行词，买不起面包的人们，把抱怨都转移到了面粉身上。
据相关机构统计，2018 年 1~8 月，全国 300 城共推出各类用地 18468 宗，流拍 890 宗地块，占推出土地宗数的 4.8%，较 2017 年上升 1.2%。土地流拍一度成为热门词汇。
任志强说，因为今年的土地市场成交很少，可能会导致明年房子不够住的情况。我认为这只是单纯在供需角度进行说明，事实上可能并非如此。
现今的房产市场，不乏炒作因素，需求弹性极大。
2015 年时房产市场全国各地库存满满，需求销声匿迹，缘何 2016-2017 年两年时间需求突然集体出现？
购房需求不是种地，需要精心照料半年慢慢培养。需求更像是半生不熟的香蕉，如果你不刺激，只会慢慢的上涨，如 2015 年。
而一旦你加入催化剂，会在短期内迅速成熟。如 2016 年的一二线城市，如 2017 年的三四线城市，加入了房价上涨催化剂的市场，需求瞬间释放。
所以在 2019 年，即使土地供应减少，如果不对需求进行刺激，需求会一直蛰伏，不会存在买不到房子的现象。
据长江证券研究所的研究数据，国有土地出让收入占政府性基金收入比重已超过 85%，话句话说，土地是很多地方政府的钱袋子，钱袋子瘪了，拿什么去搞基建发展，拿什么去给群众谋福利？
            


不过，在今年四季度，土地流拍现象已经得到了有效的遏制，很多城市的流拍率下降，城市也加快了土地速度和土地价格。
2、三四线
2018 年的市场主角只有一个，那就是三四线。
一线城市毫无悬念的最具有投资价值，但调控也最严格，成交并不瞩目；二线城市经过去年的大涨，市场上涨空间已经近乎饱和，谁也不敢轻易再让房价上涨；那么剩下的就只有三四线。
在棚改货币化之后，环一线城市的热点三四线城市开始先涨，随后中西部三四线城市也开始不甘落后。
但缺乏产业基本面，城市发展后劲不足的三四线，这一波太着急了。
2018 年 7 月 12 日，福建宁德市出台调控政策，政策明确规定：" 中心城区新建商品住房均价，每年涨幅控制在 6% 以内。"
对，你没看错，这就是某些三四线城市的调控政策。明确告诉你，房价涨幅是 6%，彼时银行的年收益大概 3%，基金类产品也就只有 4% 左右，而且房子还能出租赚取房租。如果你手里有足够的钱，选什么不选什么，买什么不买什么，答案很清楚吧？
直到 2018 年 8 月 17 日，国家住建部约谈海口、三亚、宜昌、烟台、扬州，约谈要求这几个城市要牢固树立 " 四个意识 "，下决心解决好房地产市场问题。
出来混，迟早要还的。三四线房价的快速上涨后，后期支撑动力不足，面临着 " 有价无市 " 的风险，而据我了解，目前已经有部分城市进入到 " 有价无市 "。而下一步，很可能就是房价下跌，直到跌到市场可承受水平，才会有人愿意接手。
3、活下去
2018 能活下来的开发商都是坚强的。
2018 年 7 月，上市房企第一跑诞生：A 股上市的中弘股份老板王永红被曝已经跑路。最担心的事情还是发生了。


要知道中弘也算是一家中型房企，曾经打造北京的明星商住项目—北京像素。2012 年，该项目销售额高达 33.46 亿元，而那时一个中型企业一年销售额可能业绩只有 30-40 亿。
而大型房企就好过吗？国内融资环境收紧，房企被迫去海外发债，可是海外发债有一个最大的弊端，就是利率高，而且是非常高。


11 月 27 日，绿地全资子公司发行了 2.8 亿美元债券，票面利率 9.125%；
11 月 23 日，雅居乐发行了 4 亿美元债券，票面利率 9.5%；
11 月 16 日，华远地产发行了 2 亿美元债券，票面利率 11%；
11 月 6 日，恒大全资附属公司发行了总额 18 亿美元优先票据，最高利率更是达到了 13.75%（创了 2015 年 12 月以来国内企业海外发债利率的新高）
13.75% 的利率，什么概念，国内融资利率大概在 4%-6%，也就是说，这个利率是国内融资的 2-3 倍，融资同样的钱，利率要高出 2 倍，无疑是给利润率不断下降的房企雪上加霜。
屋漏偏逢连阴雨，挣钱少还利率高。好在进入四季度以来，国内金融环境稍有放缓，中粮和大悦城的重组顺利完成，很多企业的融资发债也纷纷得到批复。
2018 年 12 月 12 日，发改委允许房企扩容企业债，虽然增加了很多限制需求，但好在钱是可以有的，一些躲过一劫的开发商可谓心有余悸。
4、" 逢 8"
8 本来在中国是一个极为吉祥的数字。但是在经济市场却并不美丽。有些人甚至一直宣扬 " 逢 8" 理论，认为在 " 逢 8" 的年头，经济市场十年一轮回，都会遇到一个 " 坎儿 "。
今年，关于房地产市场的各种政策轮番出台，市场复杂多变。经历过 2018 年房产市场的人，钱挣没挣着不好说，但是心理素质一定是磨炼出来了。
年末的中央经济工作会议，定调 " 房住不炒 " 的调控总方针，同时提出 " 因城施策，分类指导 "，在部分城市，明年会有一些楼市松绑已经可以预期。
2018，总算是要过完了，好在那些沟沟坎坎，几次都是有惊无险。2019 年，风险仍在，挑战仍在。定下心，稳住神，慢慢来吧！
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