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" 决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。" 这是上世纪 90 年代初李嘉诚先生说过的名言。几十年过去，这句话依旧是房地产行业的金科玉律。
既然地段的重要性毋庸置疑，那究竟具备哪些因素才是好地段呢？判断地段的标准很多，但从大众的需求来讲，一般包括以下几个方面：
一、交通</b>
交通，主要看道路通达度和公共交通便利度。
就道路通达度来讲，一看住宅周边道路街道是否宽阔；二看路段的交通流量，尤其看在上下班时间段里车辆通行的流畅度，这个关系到未来出行是否顺心；三看未来交通规划情况。
接着，就是公共交通便利度。地铁和公交作为主要的公共出行方式，所以重点考虑小区到这两者的距离。
虽然公交车站对房价的影响程度比不上地铁，但是距离公交车站的距离也是一个需要考虑的因素，因为它会影响出行的便利程度。
如今，人们出行越来越依赖地铁。不过，虽然地铁会带动房价的上涨，但地段远近不同，房价上涨幅度会不一样。一般来说，离地铁站 500 米人的近郊物业：价值提升 20%-25%；远郊区物业：价值提升 10%-15%。
还有人将地铁沿线房价上涨规律总结为：
1、宣布建设后周边房价上涨，部分运营后房价上涨；
2、宣布地铁完工时周边房价上涨，全线通车时房价也上涨；
3、地铁通车成熟运营后房价上涨；
因此才有 " 地铁一响，黄金万两 " 的说法。这也提醒了我们要时刻关注城市道路交通规划，最好能在建成前入手房子。
二、商业</b>
这里说的商业包含两大要素，一是地段内的核心商圈，二是兴起的新型商圈。核心地段的核心商圈的房子当然是抢手货，不过新型商圈的兴起速度也很快。
安徽省蚌埠，随着一批新的商业中心悄然入市，房价上涨速度也在提升。就比如银泰城周边房价，奥园瀚林银小区在 2016 年的房价大概为均价 5700 元 /㎡，到今年 8 月它的备案均价达到了 9493.95 元 /㎡。
据万科城社区内的房产中介介绍，位于青岛市的凯德广场自 2016 年开业以来，阿姆街区的房子 2016 年 10 月份还在 19000 元 / 平，2017 年 11 月的时候普遍在 29000 元 / 平左右，也就是说一年内，万科城的房价差不多涨了 10000 元 / 平。所以商业的繁华会促进房子升值。
除了靠近大型商场以外，还需考虑商圈内配套的质量和档次，这也是影响房子能否升值的关键。
判断商圈档次的高低就看是否有像 LV、古驰、星巴克之类的门店入住，有这类门店的话，说明商业价值很大；如果入住的是肯德基、麦当劳这些，说明附近有大量的商业需求。如果以上都没有，只是聚集了一些地方小吃，如黄焖鸡米饭之类的，说明商业价值相对较低。
三、优质教育资源</b>
目前楼市调控政策频出，但我们发现学区房的抗跌性最强。
各个城市中重点中小学附近的房子价格都不便宜，比如，北京的中关村，这里聚集了中关村二小等名校，这里有中国科学院等一大批优质教育资源和高素质人才，使得这个区域的房价常年居高不下。目前中科院中关村小区的房价为 124019 元 / 平米。
今年 2 月初扬州的恒大华府和雅居乐国际开盘，因为相隔一条江阳路，恒大华府便是邗江实验学区，在 12 月的均价是 19200 元 /㎡左右，而雅居乐国际的学区便是振兴花园学区目前均价稳定在 14500 元 /㎡左右，价格也因此泾渭分明。
不得不说，传统优质教育资源集中地区的房价真的是太高了，现在入手的难度挺大，所以重视另外一种情况十分有必要：许多城市高中、大学的新校区往往都搬至市中心外，刚开始因位置较偏，所以房子人气不旺，价格较低，但是随着教育的发展，这些地方必是上升的发展趋势。
以上三大要素在地段中占着举足轻重的地位，是买房时需特别重视。
除以上三点以外，物业管理水平这一容易被忽略因素，也要引起重视，因为它是房子未来的保障。
在交通以后将不在是问题的情况下，我们更关注的将是生活品质和生活质量，而能影响生活质量的便是物业管理水平问题。
简单一点来说，它对房子增值的影响是隐形且长远的，如果同样是打分为 5 分的两个楼盘，因物业服务的差别，5 年后的二手房市场会有很大差别。拥有好物业的小区会使房子增值到 7 分，没有好物业的小区会使房子贬值到 3 分。
物业水平还关系到房子的转卖问题，假如是地段差不多的条件下，买主肯定会比较物业水平，所以，现在买房要尽量选择社区物业管理水平高的小区。
以上介绍了，买房时要重点考虑的地段因素，但是话说回来，成熟地段居住区的房价已经不是一般人能承受的了，所以把握一个区域未来的升值潜力对我们来说很有必要。
怎么做呢？最简单有效的方法就是通过看城市的规划图来了解一个地段的升值潜力。
如上图所见，城市规划图一眼看上去，很复杂，但是我们只需掌握和房子价值有关的因素就好了。
重点关注这几个颜色：
黄色——二类居住用地；
粉色——行政办公用地；
红色——商务商业用地；
绿色——绿化公园用地；
认识图例后，就可以大概根据规划图的主色调，了解某个城市或者区域的核心定位，预估未来发展潜力和方向。
图片来源：大胡子说房
首先从整体上看，这个板块的主色调是以黄色为主，意味着这是城市的核心居住区，未来这个区域的各种生活配套、交通配套、教育设施等会日益完善。其次第二大主要颜色为红色，而红色代表商业用地，那么后期肯定会有许多企业单位入住，未来该区域的经济发展会比较迅速，就业岗位会不断增加，所以，这个区域里的小区还是有价值的，可以考虑入手。
接着从局部来看，褐色区域 A 为工业区，选房的时候肯定要远离；B 和 C 的话，两个区的侧重点不同，如果想获得良好的阿居住氛围，首选 B，偏重投资价值的话，C 区更符合要求。
通过看颜色确定了区位以后，还有一点重点要重点注意即关注小区内外的不利因素，主要为变电站、消防站、垃圾站、污水处理、化粪池等。
大家可能都注意到了，一般来讲，开发商以及置业顾问是不会主动提及小区的这些不利因素的，即使是在项目平面图上也不会做标注，楼盘沙盘上的标注也不明显，很难被发现。但是，我们能在项目规划图上找到它们的位置，提前研究楼盘的项目规划图，在选楼栋以及楼层的时候，就能轻易避开这些坑了。
2016 年郑州公园道三期的维权事件就是因为在销售过程中未在售楼部公示小区内存在变电站，当然，买房的人也没有提前去了解，所以知道以后，纷纷进行维权。
以下为公园道三期的规划图：
来源于：郑州楼市
从图中可见，变电站的位置清晰可见，如果买房时提前看了这个图，那么也不至于事后维权。
所以重视区域控规图的价值之一就是预防这样的维权事件发生在自己身上，早知道早避免。
最后提醒一句，规划图可以在各地规划局网站、开发商售楼处的纸质版公示中找到，如果都没有，拿着身份证去规划局查实体图，虽然有些麻烦，但毕竟提前研究项目规划图真的有用，规避未知风险，防止走上维权之路。
/xz
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发表于 2018-12-30 05:40:11
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