三四五六七八线房子，到底还能不能买？

仙女座不死鸟

本文系融 360 专栏作者 " 力哥说理财 " 原创作品，仅代表作者个人观点，不代表融 360 官方立场，转载请联系作者授权。
最近力哥听了一个内部演讲，很多财经界大咖分享了自己的观点，股市、楼市、房产税、汇率、毛衣站等等。
但最近风声紧，很多分享嘉宾自己都说了，我们关起门来说敞亮话，但拜托大家别传到网上，不然……
考虑再三，一些太敏感的信息我就不公开分享了，我也不希望自己挂了。
有一个地产界大 V 的观点比较有意思，也不敏感，拿出来和大家分享下。
二线以下房子还能不能买？
力哥过去的观点大家都知道：自住刚需可以买，投资就免了。
核心逻辑是中国人口红利已经消失，人口总量即将递减，未来城市化会呈现越来越强的马太效应，大量中小城市人口会持续外流，导致有真实购房需求的人口持续减少，房价长期堪忧。
但这位大 V 的观点是，许多三四线房子，还有投资价值。
他的理由是，看一个城市房价还有没有上涨潜力，不能光看人口净流动，还要看人口基数。
只要人口基数足够大，哪怕人口一直在净流出，房价也还可能会涨。
当一座城市，哪怕只是一座小县城，在它所辖范围内有足够多的乡镇，乡镇里还有足够多的人口基数，这座城市就还有强劲的人口吸附力。
通俗的说，就是原本县城里的超级精英，跑到一线去安家了，普通精英，跑到省城去安家了，所以县城里的原住民在减少。
但县城下辖的广大乡村，也有很多希望改善生活，改变命运，追求上进的精英分子呀，他们也要体现出和周围那些整天玩拼多多和快手的邻居不一样的更高的人生追求，所以他们也一门心思进城安家。
但因为起点相对更低，很多人还是没能力直接去省城安家，更别说一线，但再不济，也要去县城里买套房，还得是县城里最好的那所学校的对口学区房。
这叫作 "及第效应"。
古代科举中第，回乡光宗耀祖。
现在正好相反，子女以后能不能出息赚大钱不知道，但父母靠自己的拼搏，让孩子进了当地最好的学校，那就是父母的 " 出息 "，也是自家在乡镇这种人际社会中，身份、地位和财富的重要象征。
没错，在农村里盖的房子再豪华，买的车再高级，也不是最值得显摆的，孩子能进最好的学校，才是。
所以不管新闻里说哪里的房价跌了，你看学区房总是跌不动，涨起来却跑的最快。
今天中国，人人玩套路，人人害人人，只要日子还过得下去，大家也就一声叹息，见怪不怪了。
唯独一件事，绝不能容忍。
那就是绝不能对我孩子下手！
三鹿、红黄蓝、长生……还有租售同权开放高考资格。
敢动我孩子的利益，我就和你拼命！
有时我觉得，中国人真太 " 贱 " 了，太不在乎自己的生活质量和生命意义，眼里只有孩子。导致对学区房出现了极为扭曲的病态之爱。
无论一线还是十八线父母，这个问题上，认知没有任何差异。
所以只要县城下辖的乡村有足够多的人口基数，想要追求更美好生活的本能，还是会逐渐把他们吸引到县城，或者是过去被誉为 " 鬼城 " 的新城。
很多小城市里的人，现在说起大城市，不再像以前那么自卑了。
一是互联网把信息不对称抹平了，北上深获得的信息和十八线获得的信息是同步的。小地方的人不觉得自己在认知上落后。
二是这些年基建大跃进全面铺开，加上以碧桂园为代表的全国知名开发商快速下沉到三四五六线，当地的城市面貌和生活水平的确有很大提高。
具体来说，哪些三四五六线更值得买呢？
这位大 V 提出了两个很主观也很有趣的指标：沙县指标和星巴克指标。
沙县小吃的覆盖区域，是城市的有效疆域。
一个周边连沙县都没有的楼盘，说明已经离开了城市疆域，千万不能买。
除了沙县，还可以看兰州拉面，也有类似效应。
星巴克的覆盖区域，则是城市的活力疆域。
星巴克是一家高度中央集权的公司，分公司和门店的自主权很小，所以全世界的星巴克和麦当劳一样，几乎都是标准品。
但星巴克在中国已经开了 3000 多家门店，而且不光集中在一二线城市，还下沉到了 69 个县城！
星巴克的布局策略叫 "强省弱县或弱省强县"。
经济强省里的县，经济再弱也弱不到哪里去，所以也可以开店。
数据告诉我们，星巴克眼中的中国强省，只有两个——浙江和江苏。
县城开店数量，江浙合计占比超八成，剩下 26 个省区合计不到二成。
因为强省弱县也布局，所以连浙江省内最穷最偏的衢州市下面的常山县和江山市，都贴着江西上饶了，现在也都有星巴克。
你说广东呢？不是中国经济第一强省吗？
不好意思，把考察视角细分到县域经济，广东还是和江浙差了一截，昆山、江阴、张家港、常熟、慈溪、义乌……中国十强县，7 个出自江浙。
广东省内，珠三角和粤东西北，两极分化非常厉害。
所以弱省，就要找那些强县定点布局了。
为什么买房和星巴克关系那么密切？
去星巴克不是为了装逼，而是为了享受更美好的生活。
星巴克主要开在三个地方：成熟的居民区（便民）、写字楼（商务洽谈）、商场（休闲娱乐）。
如果一个区域，有成熟的居民区，有高大上的商务楼提供大量三产工作机会，还有很时尚现代的 shopping mall，对房产价值意味着什么，还不明显吗？
比如力哥去曼谷看房子，如果周边有星巴克，同样是非常重要的加分项，说明星巴克也认可你了。
你还别说，这些下沉到三四五六线城市的门店，带来的营收非常可观，对星巴克来说是非常正确的战略选择，未来还会继续快速下沉。
除了星巴克，类似指标还有肯德基、麦当劳和优衣库。
这些品牌，今天我们在一二线早就见怪不怪。
但这些连锁品牌进入三四五六七八线，说明当地消费真的升级了。
未来中国消费升级的主战场，很可能是在县城。
力哥常说，聪明人懂得换位思考，理解旁人难以理解的事物。
力哥粉丝中，1/3 来自北上广深杭，1/3 来自其他 30 座二线，1/3 来自三四五六线。每次讲一二线的事，很多三四五六线小伙伴就一脸懵逼，兴趣索然。而很多长期生活在一二线的人，其实对中国的县域经济也很陌生。
北上深是中国，无数县城也是中国。
从人口基数看，后者远比前者更能代表中国。
人往高处走，水往低处流，未来的抗跌性，一线强于二线，二线强于三线，这个基本逻辑还是不会变，今天这篇的观点，不见得就是真理，但还是能给我们不少启发。
毕竟很多人，早已没有实力或资格再去一二线买房。
那么，自己老家县城的房子要不要再来一套呢？
别急着做决定，不仿先看看，你老家县城有没有星巴克或优衣库吧。
作者：力哥 公众号：力哥理财（lglicai）
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