限制房价上涨与租金暴涨背后的房市逻辑

Lybones

昨天，是中国的七夕情人节，既是情人相会的日子，也是众多网友为偶像庆生的日子。不过就在这一天，扬州、海口、三亚、烟台、宜昌，五个城市的领导，和其直属省住建厅的领导，却被住建部喊去约谈了。
众多领导们在七夕节被 " 请家长 " 的原因很简单，用官媒的话说，就是要 "遏制房价上涨"。
算起来，加上一周前，住建部在沈阳约谈济南、武汉、成都、郑州的市政府及省住建厅领导，十天的时间，住建部为了 " 遏制房价上涨 "，已经快马加鞭，约谈了十个重点城市，以及辽宁、山东、河北、四川、河南、江苏、海南等七个省份的住建厅领导。
住建部如此强 " 求生欲 " 的背后，则是在假期前的那一场会议上，提出了：要下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨。


所以，遏制房价上涨，也将成为接下来很长一段时间地方政府的主旋律，那些在控制房价领域 " 成绩差 " 的城市，势必会被老师请家长。而且，在 " 校长 " 如此重视的情况下，一旦连续被请家长，这些 " 住建学院 " 的差生，很可能就得和隔壁 " 食药学院 " 的同学们那样，被 " 休学 " 或者 " 勒令退学 " 了。
不过呢，随着遏制房价上涨已经成为了主旋律，房租上涨却愈演愈烈，近期北京房租环比去年上涨了月 20%，令无数 " 北漂 " 都黯然神伤。
北京房租上涨的原因很简单，就是经济学的供求关系。就像河北被干掉了违规的小钢厂后，大钢厂普遍扭亏为盈一样，随着近两年北京大规模的拆除违建，引发北京供房市场的 " 供给侧 " 改革，最终导致了租赁市场价格的集体上扬。
对于北京的严厉拆迁和房价上涨，导致很多人怨声载道。但是，作为执政者，他们必须要对中国经济拥有通盘的考虑，为了实现共同利益的最大化，损害少部分人利益就成了一个无奈的选择。
同样，作为一个普通人，在未来 "L 型经济 " 之下，从过去的增量经济转向存量经济之后。与其对政策进行吐槽，不如研究政策背后的导向，这样才能把握住存量经济中越来越少的机会，并规避越来越多的风险。
从西方发达国家的经验来看，一方面由于水运的超低成本，在经济高速发展和城市化之后，全国的主要人口都将居住在沿海和沿河的城市带上。另一方面由于城市的规模化节约化效应，城市越大，机遇越多，各项成本越低。因此，在就业升迁和生活成本的双驱动之下，全国的主要人口会集中在若干个超大的城市群之中。
对于中国来看，介于中国庞大的人口基数，以及东西部不平衡的发展状态，如果放任不进行限制，这些一线城市群会近乎于无限的扩张，源源不断的向二线以下城市汲取劳动力，势必导致一线城市患上超乎人类历史规模的大城市病，而二线以下城市的资本和劳动力被掏空，引发各类社会问题和不稳定因素。
所以呢，为了遏制人口向一线城市大规模的集中，以北京为例，不仅搞出了千年大计的雄安和副中心的通州进行职能疏散，如今大规模的违建拆迁，更是没有盖成楼房，反而变成了一片片的绿地、公园和 " 通风走廊 "。
因此，就像伴随着我国大规模的减税之后，总税收不降反升，减税和加税是并行不悖的一样。未来以北京为首的一线城市，住房的增加供应和减少供应也是并行不悖的。只不过，减税和增加供应针对的都是新动能，加税和减少供应的都是旧动能罢了。
所以呢，未来随着一线城市提供的服务质量越来越高，收取的各类成本（房地产税等）也会持续增长。从事新动能的朋友未来应该坚决留下来，继续从事旧动能的朋友如果不考虑转型，就得考虑换城市了。
而在一线城市通过主动限制规模的大背景之下，势必导致大量受过高等教育的青年人大规模的涌向二线城市。人口的大规模涌入二线城市引发的供求不平衡，以及随着人口涌入引发的经济发展预期，这也是最近两年，随着一线城市房价横盘后，二线城市的突飞猛涨的原因之一。
因此，介于中国庞大的人口基数来看，一定程度上来说，很多强二线城市，随着一线城市的限流和控制规模，也将向 " 准一线 " 城市迈进。
而一线城市敢于在这两年减少土地供应，不玩土地财政的根源，在于其税收能力已经不依赖于土地财政了。所以才会有大量的绿地和 " 通风走廊 " 的出现。
一线城市的自我供血，背后也是过去十几年中国土地财政逻辑。这就是城市通过举债，进行大规模的基建，基建拉动房价和土地价格，政府便可抵押手中的土地，继续借更多的债，继续大规模基建，继续拉动土地价格。
最终，以一线城市为代表，优质基建和基建带来的就业机遇，使得大规模人口涌入，人口的翻倍带来了经济增长的翻倍，对冲了之前基建成本和房价，实现了经济的繁荣。
因此，可以预见的是，介于未来中国庞大的人口基数，很多强二线城市仍然有机会发展成为准一线的超级城市群，通过吸纳城市化人口实现迅猛的发展。
同样，我们也可以预想到，在国际国内形势不发生变化的情况下，未来随着大量受过高等教育的人口向准一线城市的疯狂涌入，他们随着产业升级，强劲的财政能力只会变得更强。
至于大家都关心的，哪些二线城市有机会成为 " 准一线 "，对比美国的东西海岸和五大湖城市群就会明白，这些城市几乎只会在我国的东部沿海和长江经济带上。
不过遗憾的是，随着中二线城市大规模吸纳人口。形成的城市群大幅度的降低生活成本，再加上城市群之间又会通过产业链形成产业联盟。形成正循环之后，二线城市公共服务和个人收入的双提升，将导致三线以下城市将大幅下滑对优秀人才的吸引力。
届时，由于中国的二线城市数量的确太多，这些年对一线城市成功的土地财政模式，未来很可能将不再对三线以下城市奏效。随着自身人口和资本被一二线城市的不断抽空，三线以下城市劣质的公共教育和医疗资源，以及虚高的房价，恐怕很难吸引到有生产力的人口涌入并逐步空巢化。
因此，如果不对农村驱动大规模的城市化，那些一二线城市圈之外的三线以下城市，随着严重的空巢化，房价和各类资产都将面临非常大的下跌风险。
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而未来能够缓解这个风险的，就是国家下定决心推动全面城镇化，把中央财政大规模投入到三四线城市的基建、教育与医疗体系之中。凭借优质的公共服务配套，带动大量的农民放弃农业进入城镇。（农村节约土地后推动机械化）
之后，通过三四线城市的现代化生活改变农民们上一辈的习惯使之市民化，再通过现代化的教育改变其下一代的知识结构，使得其接收到良好教育之后，涌入生育率逐步下跌的一二线城市，补充中国日益匮乏的劳动力，形成良性循环。
不过，说起来简单，但这个决心，绝不是一般人敢下的。
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