楼市调控进入查漏补缺精细化阶段

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在部分热点城市反弹的压力下，楼市调控继续以不同的方式加码。
8 月 17 日，住建部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责人。此前，北京市住建委在通州开展联合执法行动，处罚了两个违规地产项目后，又于 8 月 17 日约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等住房租赁企业，要求不得哄抬租金抢占房源。
今年 8 月以来，北京、沈阳、成都、重庆、福建、南京、无锡、江阴等省市纷纷出台房地产调控政策，政策涵盖扩大限购范围、限制企业买房等，其中对房地产市场秩序的整治是此轮调控的重点。此轮市场秩序整治既涵盖土地交易、新房开发领域，也涉及二手房和租赁市场的信息发布和销售。
从国家统计局 15 日公布的 "2018 年 7 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况 " 看，7 月份新房价格同比上涨的城市有 65 个，比上月多 4 个，环比上涨城市数量也有所增加。
多位专家表示，随着 17 日住建部约谈了海口等五市政府主要负责人，预计各地还会出台更严厉的房地产调控措施。
●约谈整治
住建部约谈海口、三亚等五市政府
记者 17 日从住建部了解到，住建部 17 日约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志。
约谈要求，全面贯彻党中央、国务院决策部署，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求，促进供求平衡，切实增加住房及用地有效供应，严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。
北京要求房租企业不得恶性竞争抢房源
记者 17 日从北京市住建委获悉，针对近期个别住房租赁企业被披露哄抬租金抢占房源的情况，北京市住建委于 17 日联合北京银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的 " 三不得 "" 三严查 "。
" 三不得 " 是：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源 ; 不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源 ; 不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。" 三严查 " 是：严查不按约定用途使用融资资金的行为 ; 严查哄抬租金扰乱市场的行为 ; 严查不按规定进行租赁登记备案的行为。
多地治理房地产市场乱象
记者 18 日从海口市获悉，该市截至 7 月底已对 17 家存在违法违规行为的房地产企业给予处罚。海口市还将继续重点打击包括投机炒房、房地产 " 黑中介 "、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面的房地产市场违法违规行为。
深圳市十部门近日联合发布文件，提出从 7 月至 12 月在全市开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击投机炒房行为、房企违法违规行为、房地产中介违法违规行为和房地产虚假广告等。打击的违法违规行为包括：垄断房源，操纵房价、房租 ; 通过提供 " 首付贷 " 或采取 " 首付分期 " 等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款 ; 房地产开发企业在取得商品房预售许可前，收取或变相收取定金、预订款、诚意金等费用 ; 未按政府备案价格要求销售商品房，变相实行价外加价 ; 限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或按揭贷款等。
记者 15 日了解到，贵州将重点整治投机炒房行为、房地产 " 黑中介 " 违法违规行为等，促进房地产市场平稳健康发展。整顿内容主要有：投机炒房行为、房地产 " 黑中介 " 违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为、虚假房地产广告等。其中，专项行动整顿的投机炒房行为包括：取得预售许可证 10 天内，未将已办理预售许可的房源一次性公开销售 ; 通过 " 首付贷 " 或者 " 首付分期 " 等形式，违规为炒房人垫付或变相垫付首付款等。
重庆市 14 日发布消息，从即日起到 12 月底对重庆房地产领域违法犯罪行为开展专项打击工作。重庆此次专项整治重点打击房地产领域职业化、团伙化、恶意化的违法犯罪行为，查处开发企业和中介机构造谣传谣、炒卖房号、非法集资、造假骗贷、挪用交易资金、" 一房多卖 "、侵犯个人信息、威胁人身安全等违法违规行为。
南京暂停向企事业单位销售商品房
●形势严峻
7 月份新房价格环比上涨城市达 65 个
8 月 15 日，国家统计局公布的 "2018 年 7 月份 70 个大中城市住宅销售价格变动情况 "。
从环比来看，7 月份 70 个大中城市中房价上涨的比例超 9 成。数据显示，7 月份，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量达到 65 个，较上月增加两个 ; 下跌城市数量则为 3 个，比上个月少 1 个。涨幅最高为三亚的 3.7%; 除三亚排名第一外，济南、昆明、烟台、宜昌、扬州、长沙、呼和浩特、海口、徐州、襄阳、哈尔滨、蚌埠、青岛和石家庄这些城市 7 月新房房价环比涨幅都在 2% 以上 ( 含 2% ) ，涨幅较大 ; 上海、南京和泉州同以环比降幅 0.1% 领跌。
从环比看，4 个一线城市新建商品住宅销售价格上涨 0.2%，涨幅比上月回落 0.4 个百分点 ;31 个二线城市上涨 1.1%，涨幅比上月回落 0.1 个百分点 ; 三线城市则略有扩大。
上海链家市场分析师赵葆根认为，房价涨幅居前的城市多出台了人才引进政策。例如，房价环比涨幅居前的山东烟台在 7 月出台了《关于进一步加强 " 双招双引 " 工作的意见》，这使其新房价格环比涨幅从 6 月份的 0.9% 迅速扩大到 7 月份的 2.9%。近期，呼和浩特、南昌、西安、郑州、温州等地先后出台吸引人才政策，一些省市还加大对高层次人才的补贴力度。从国家统计局数据来看，以上城市的新房价格环比涨幅均超过 1%。
" 人才引进政策使部分二三线城市短期购房人数增加，楼市供应出现阶段性不足，推升了房价上涨预期。" 赵葆根说。
南京市从 13 日 19 时起，在全市范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。这被认为是当地 " 坚决遏制房价上涨 " 的一项具体举措。
南京市住房保障和房产局有关负责人表示，近期，该市部分楼盘销售中，出现了企业参与购房增多的情况，个别楼盘购房登记企业数量达到近 100 组。市房地产市场综合执法办公室高度重视，就此出台了针对性的举措。截至目前，该市 2018 年企业购买商品住房占比在 0.5% 以下，总体比例稳定可控。
二三线城市房价同比涨幅扩大
从同比涨幅来看，7 月份新建商品住宅价格同比上涨的城市有 65 个，比上个月多 4 个 ;4 个城市新建商品住宅价格低于去年同期，比上个月少 5 个。其中，海南海口以 19% 的同比涨幅领涨全国，江苏南京以 1.9% 的降幅领跌。
数据显示，二三线城市房价同比涨幅扩大。31 个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨 7.3% 和 5.5%，涨幅比上月分别扩大 1.0 和 0.9 个百分点。35 个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨 6.7% 和 5.1%，涨幅比上月分别扩大 0.7 和 0.8 个百分点。
一线城市新建商品和二手住宅销售价格亦双双上涨。其中，新建商品住宅销售价格上涨 0.2%，上月为持平 ; 二手住宅销售价格上涨 0.5%，涨幅比上月扩大 0.4 个百分点。北京新房价格结束了连续 9 个月的下跌，广州连续 3 个月上涨，深圳和上海则分别延续了 11 个月和 7 个月的连跌。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期房价拉升的动力主要源于二三线城市。
●决不手软
落实 " 房住不炒 " 态度坚决
8 月 15 日，国家发改委秘书长、国民经济综合司司长、新闻发言人丛亮在新闻发布会上表示，" 下决心解决好房地产市场问题，要坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。"
7 月 31 日召开的中央政治局会议指出：下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
住建部 8 月 7 日在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会强调，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处，确保市场稳定。对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。这是继 7 月 31 日政治局会议明确表态要下决心解决好房地产市场问题，坚决遏制房价上涨后，有关部门对楼市开出的 " 第一枪 "。
而 6 月末，住建部等七部委已经印发通知，决定于 2018 年 7 月初至 12 月底，在北京、上海等 30 个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。7 月 30 日，住建部公布一批各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单，共 20 家，其中包括保利地产、房天下、麦田等企业。
整治乱象说明调控进入精细化阶段
" 乱象其实是充斥在交易的各个环节：第一，在房产交易前，就存在无证销售、乱收费的现象 ; 第二，房产交易过程中，存在乱收费、虚假房源、各类假大空的营销承诺 ; 第三，房产交易后，存在不办产证、拖延交付房屋等。" 上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进表示。他表示，从市场主体看，开发商、中介、代理商、营销人员、广告公司等都有可能存在违规甚至违法行为。
北京某房企人士表示，房地产开发销售涉及的环节，有很多可以打 " 擦边球 " 的部分，违规现象也容易出现。
中原地产指出，对市场乱象的整治，说明楼市调控进入查漏补缺的精细化阶段，虽然这种方式无法在短期内改善供需关系，但对于维护市场秩序、消除 " 杂音 "、平抑市场预期仍可起到较好的效果。
8 月 16 日，北京市发布了首批整治成果，位于通州区阳光花庭项目涉嫌无证违规收取预订款性质费用、首开缇香雅园项目销售现场未明示绿色建筑星级等问题，已由通州区住建委立案处罚。
成都则处罚了两家中介，因其 " 发布房地产虚假信息并进行炒作，严重扰乱我市房地产市场秩序，影响恶劣 "。海口则在 7 月底对 17 家存在违法违规行为的企业给予处罚。
中原地产认为，2018 年下半年，预计楼市调控力度超过上半年，楼市升级的调控政策内容会不断出现，" 强监管 " 的政策特点还将延续。其中，近期房价上涨较快的城市，可能出台相对严厉的政策。
多家机构认为，强力政策的延续，将保证房地产市场走势区域平稳，但在即将到来的 " 金九银十 "，市场仍有反弹动力，届时需要进一步考量政策效果，甚至不排除在此期间出台新一轮调控政策的可能。
( 信息来源：新华社、上海证券报、21 世纪经济报道、中国经济时报、华夏时报 )