中证资本国泰：中国不动产证券化投资机会

十月好88

　　由中国REITs联盟秘书长王刚主持，圆桌对话嘉宾中证资本国泰、VestaInvestmentAdvisors首席执行官陆兵、国寿资本董事总经理杨、天风证券资产证券化业务委员会主任、董事总经理黄长清、普洛斯金融区块链产品负责人龙旻明，共同探讨中国不动产证券化投资机会

　　VIINET董事、VestaInvestmentAdvisors首席执行官陆兵：摩根分析师形容的REITs一句话，陆兵觉得很好。摩根分析师说REITs闻起来像房地产，看起来像债权，走起来像股票。所形容的这三个特点，实际上已经包括了REITs所有的特性。而作为一个投资人来看REITs，陆兵表示首先要看它的透明化，要看它的租金，欠了多长的租约，是不是每年都会增长？第二，REITs的债务是什么，它的杠杆是多少，因为现在一般股权的REITs的杠杆率只有31%，所以说一般会选低的REITs。第三就是管理团队，因为一般选择REITs，就会选择不会分开，毕竟分开的成本太高。

　　中证资本国泰：就一个投资机构而言，对于如何看待REITs推出这件事，国泰表达了自己的观点。首先对于REITs的推出，对于不动产基金来说是一个非常好的退出渠道，现在投的大量资产，在他看来都是基金进，基金出。而对于一个优质的资产来说，随着其受息率、投资回报稳定的上涨，其资产还会波动到它真正价值的一个区间的中枢，所以整个REITs的推出，杨宇认为是一个趣味存真，或者是一个优质资产最终脱颖而出的机会。所以作为投资人而言，更多的是应该看重两方面：1.逆周期的能力。2.对于长期资本来说，特别是保险资金来说是跨越周期。

　　天风证券资产证券化业务委员会主任、董事总经理黄长清：如果作为投行要推出一个产品，黄长清倾向于选择两类资产，一类是特别稳定的，类似于像股票的蓝筹和一线城市地段的写字楼、商场。还有一类我们倾向于选择一些比较有潜力的物流、养老，目前看来价值虽然没有那么高，但是通过比较强的管理能力、运营能力，它的价值有极大的提升。作为一个交易型的机构，不管在设计和投资这些REITs产品，天风追求的还是一个超额回报，并不会特别看重趋于特别稳定的，个位数的回报率。黄长清表示还是希望在REITs里面加入一些投行的成分做套利性、多策略的产品设计，为投资者提供一个REITs+的超额回报，但是这个还是要控制风险，从证券化的角度要提高分散性、信息披露，包括选择一些管理能力很强的机构，因为它们有一些亮眼的历史业绩。如此一来就可以在比较稳定的基础上提供一个超额回报。

　　普洛斯金融区块链产品负责人龙旻明：龙旻明介绍称，普洛斯金融从2011年开始以基金的方式管理地产，截至2018年在整个全球的地产资产管理规模已经达到了640亿美金。2018年成立的证券化的基金平台主要是从几个方面实现的：首先，在资产再实现的过程中，底层现金流在形成的过程中实时的登记到平台上，实现了它的信息真实性和不得篡改。在后期的存续期过程中，之前都是通过人为实现操作，其实更多会用区块链、智能合约、AI等技术，通过智能合约自动的执行比较复杂的结构设计，包括后续的资产兑付，致力于对接更多的资金方。