劈你的雷正在路上，炒房客快醒醒吧！

小山克己

最近，楼市政策的动作似乎愈发频繁了。


就在今天，海口市住建局等部门发布了提高商品房备案价格管理的通知，要求：
1、开发商未按要求核实成本、调整价格备案的，将被严肃处理。
2、开发商 6 个月内不得擅自调高备案价格；需要调整商品房销售价格备案的，应提前 20 个工作日到市发展和改革委员会（市物价局）申请办理。
3、备案后，房地产开发企业须持价格备案文件，在 30 个工作日内到市住建局申请预售许可证（现房销售备案表）；商品房销售价格未经备案的，市住建局不予核发商品房预售许可。


政策的大致内容就是限价，从房企备案的时候就开始限制，不按要求执行的会被严惩。
无独有偶，上周的时候，四川省升级了限贷政策，其中，规定拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，在成都市天府新区成都直管区、高新区南部园区购房，最低首付款比例不低于 70%，且贷款最长年限不超过 25 年；四川省甘孜州、阿坝州、凉山州（除西昌市）首次购买普通自住房的居民家庭，最低首付款比例为 25%。四川省其他地区首次购买普通自住房的居民家庭，最低首付款比例为 30%。
政策最后还强调：要积极支持首套自住需求，坚决遏制投机炒房。


其实，早在进入 7 月后，房地产市场就迎来了密集调控，包括上面说的四川、海口在内，还有杭州、深圳、沈阳等等，根据贝壳研究院数据显示，自 2016 年末至今，全国累计 73 个城市进行了调控，共出台限购政策 135 条，限贷政策 176 条，15 个城市实行认房认贷，51 个城市外加海南全省实行限售。
总的来看，大大小小的政策大概涉及了这么几个方面：
1、地区间差异性：这一点算是遵循了 " 因城施策 " 的方针，不同城市根据自身情况出台不同的政策，即便是同一城市不同区域，实行的政策也可能不同，比如上述四川限贷政策。
2、限购、限贷、限价、限售全覆盖：在之前旧政策的基础上，不断升级加码，覆盖范围广。
3、收紧房企资金流：此外，还针对房企收紧了其融资渠道，从年初停止 " 开发贷 "、到暂停 " 房地产信托业务 "，对于房企来说的打击无疑是致命的，因为没有足够的资金拿地了，中小房企极有可能面临被收购重组的命运；
如果是大房企的话，为了获取一定资金流、减少资金压力，可能会在局部项目进行降价，虽说过得不会像小房企那样惨，但是资金流的影响也是立竿见影的，这一点从房企扎堆 " 去地产化 " 的现象就能看出点端倪，比如地产公司的更名，还有开展多元化业务模式，由此可见， 2018 年是房企改革的重要一年。
4、抓紧出台房产税 :房产税算是长效机制的重要组成部分之一，其主要作用是通过在房产持有阶段征税，一是刺激手里房多的人出售房子，在一定程度上增加市场上存量房源，平衡市场供需结构；二是对房价上涨起到一定压制作用。
5、加大租房市场供应：许多城市加大了租房市场供应，包括加强农村集体土地建设租赁房、人才公寓、强化住房租赁管理等。
融 360 说房君认为，七八月份政策出台的如此密集，是在为即将到来的金九银十 " 打预防针 "。


近日国家统计局公布的 7 月份 70 个大中城市新建商品住宅销售价格情况变动中，海口、扬州、烟台、宜昌、三亚 5 个城市的房价环比涨幅依次为 2.3%、2.8%、2.9%、2.9%、3.7%，而一线城市环比涨幅均不到 1%，可见部分城市依然存在房价上涨的压力，而 " 金九银十 " 是传统意义上的房产旺季，这种压力会愈发明显，为了防患于未然，不少城市为调控政策 " 打补丁 "，接下来的 9 月份很有可能还会有一波调控政策加码潮。
调控的主要目的是为了抑制投机需求，限购、限贷、限售等同于提高了炒房门槛，短期内难以实现以房套现；房产税增加了持有成本，迫使一部分投资客转售多余房产，正如上面所说，增加了存量房房源数量，平衡供需结构。毫不夸张地讲，雷声将近，未来的调控政策对炒房客越来越不友好了。
对于普通购房人来说，在住房、租房房源供应还没有完全到位之前，随着获得购房资格难度的增加、贷款利率上涨、首付比例增加，买房门槛越来越高，在调控政策的大背景下，等待时间越长，不确定性越大，如果手里资金充足，又满足购房条件，价格能接受的话，抓紧买入也许是较明智的选择。