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我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，您好！想问下刚需房，在西二旗附近上班，从居住 升值 性价比考虑:1.海淀清河附近的二手房，智学苑，铭科苑,怡美家园当代等，上班方便，但是楼龄担心投资属性是不是不高？。2.海淀清河附近的安宁庄共有产权房 西三旗共有产权房，跟周围的房子比，是否可购？。3.朱辛庄附近的华润和小米的万象悦府，精装新房，离地铁近，但是，毕竟属于昌平区，配套好像也不好，有投资性吗跟1 2地段比呢？4.16号线西北旺附近的西山锦绣府，精装修，学校很好，但是，上班稍远一点，虽然是海淀区，但是相比1 2，优势是精装修新房，劣势是不是地段不好？投资属性如何？麻烦从居住，地段投资，性价比方面帮忙分析下，谢谢
回答：推荐1，楼龄在2000年后没有问题。共有产权不适合投资，朱辛庄附近这两个盘性价比不高西北旺也属于高溢价区西山锦绣府不适合投资
提问：您好！北京首套首贷，首付大概160。男友在北边IT工作，我在亦庄。买龙泽回龙观的房子比较合适？还是洋桥西罗园的老房子比较合适？这个首付是不是也无法考虑学区了？没怎么太看过房子，不知道从何下手。另外，是不是应该春节前买入？
回答：一个北边一个南边，想折中点可以选择丰台或者朝阳丰台可以选西罗园木樨园草桥，这一带老小区相对没有溢价，靠近地铁。接受远一点的，从6号线往东到东四环石佛营十里堡青年路可以选，早高峰全程一小时。以2000年后的商品房小区为例，老一点的6万，次新的应该7万内合适。春节之前入手，现在降价房源多
提问：房姐听取之前建议，目前主要看十里堡附近房子 朝阳家园、城市广场和海华堂有几个房子在预算内，想请教这几个小区之间选择，有没有排序？
回答：朝阳嘉园与京棉新城在同一小区，但确是商品房，由两栋塔楼组成，单独的物业管理，楼道整洁不少，没有杂物，小广告也少很多，大概是由于户型面积较大且在小区南侧，距离朝阳路近有车声，距6号线略远，均价不到5万，以100平左右二居和140平左右三居为主，户型方正，厨房设计很奇葩，窗子都开在屋内，阳台都很大，是寻找大面积低单价房源的社区。城市广场是最早一批外销公寓接近2000美金一平，港式开发塔楼得房率低小区小，所以一直折价，加上朝阳路这片距离地铁两端都有距离，所有略微尴尬，但爱这城和东恒时代的高价占位，说明区位本身还是撑得起加个，等到物业本身的歧视被清洗干净，会有一个价格的补涨反弹。海华堂2008年的小区，小区由两栋33层高塔组成，3梯10户，楼体设计东北、西北两个方向的房屋都有倾斜角度，可能是考虑到大家采光做到雨露均沾，但现在看起来很怪异，整体以紧凑户型居多，户型结构中等，很多房屋又斜角，物业管理一般，均价5.88万元，距十里堡地铁站不到500米，两居三居均价差别不大，两居以单一东、西朝向为主，三居东南、西南朝向，可关注500万左右90平两居，130平5.5万以下单价适合全款再抵押方式购买。这3个盘都还不错，具体看单个选筹价格区间再来定夺
提问：美丽房姐你好，父母给了一套房子结婚用，上地附近，价值500，因离上班较远，没住出租着。现在想买或者置换一套位置好一点的兼具自住与投资。sfsd，手头有子弹200。问题如下，1.把上地的直接卖掉置换一个大些的，总价800-900左右的。2. 不卖上地的，使劲凑首付到300，再买一个总价600左右的。用租金和工资收入还贷。请问哪个方案好些，如果选择2，凑首付的途径可以通过房产抵押或者银行消费贷吗？另外不考虑学区您觉得买哪个购房区域好些，或者可以提供几个小区参考吗?非常感谢!
回答：建议方案1选筹空间更大房产抵押需要多次转移否则有抽贷风险。消费贷用其他核来操作，体现在主贷人征信上，会对批贷会有影响建议在双井、朝阳公园、望京 选筹
提问：房姐好！对于您给我的答复，保守选双井，搏更高收益选望京。我是外地人，有几个疑问，请赐教！1.双井在东三环边，离国贸只一站路。望京在东五环，位置觉得不如双井好，但是房价，租金望京反而更高些。为什么？只是因为双井比望京房龄老破吗？还是因为国贸双井片将来发展不如望京吗？记得房姐说过，国贸几年后可能25万一平，是价值洼地。2.为什么搏更收益是望京，而不是双井？3.要是买总价1000万元均5万\/平的双井老破大，和望京总价1000万，均价7万\/平的次新居，哪个10年后收益更好些呢？
回答：望京是产住结合，能量上高于双井，未来想象空间也更大双井属于CBD的后花园，周边配套也相对更成熟，价格主要受CBD价格联动的影响，收益更加稳定如果能承受更大的风险 可以看望京
提问：老师好，请您指教：我女儿在复兴门上班，西城户口，首房首贷，现金380万，买房自住兼保值，计划买总价450一550万的二居或三居，要考虑上班近地铁通勤方便。由于女儿现在租房在紫竹桥车道沟附近，所以一直都看的是紫竹桥、恩济里、七贤村和定慧寺一带的老破小；麻烦您：1给个明确的选择区域，最好是能到小区、买房年代和价格？2买房选中介＂中介＂还是＂我爰我家”？非常感谢房姐老师！
回答：西面老破小的投资属性会差一点这里面恩济里小区可以看下其它不推荐，还建议看下 定慧福里的紧凑两居建议向南看 例如 草桥、马家堡 5.5左右的次新两居中介服务差距不大，主要看联络的房产经纪人是否靠谱
提问：房姐，朝阳公园周边是否值得入手？
回答：朝阳公园周边，这个概念很大。朝阳公园板块，分朝阳公园南门，西门，北门，以及东四环泛海等地段，这些地段存在很大的差异。朝阳公园南门，标杆是棕榈泉，此外有丽水嘉园这类存在优质房源可能性的标的，以及万科东第，公园大道等溢价盘，此外还有甜水园，秀水园，水锥子等老公房，甜水园可以淘一淘。朝阳公园西门，主要是枣营板块，以老公房和外销公寓居多，外销公寓中以清境明湖等相对优质，但2017年后，价格也逐渐补涨，目前6万多大面积老破大没有特别优势，枣营老公房较贵。北门，从亮马桥路到东风北桥，有福景苑这类公寓老破大，东风桥亮马水晶，瞰都等类次新，也有南十里居酒仙桥街坊等公房，相对较好的是东润枫景。东门，泛海是地段CEO标杆，观湖国际价格相对溢价低一些，但也很难出笋盘，靠西侧四环的3栋楼有一定噪音。综合来看，南门次新老破小，西门老破大可以多些关注。
提问：你好姐，我30未婚，买清河强佑126新房，1000全款，因为贷款贷不出多少钱，且喜欢新房常住，图海淀的户口，这地方合适吗？
回答：强佑从投资角度看是回避你未婚其实暂时不用考虑学区，入手那么强佑，加上全款入手，买完大概率是这辈子资产很难再翻动如果是自住，喜欢清河的环境可以考虑入手，建议用上杠杆。做好心理准备，长远看跑输大盘。
提问：房姐好，再问您一个问题。刚需SFSD，可融资250万。要找一些地铁近，空间大，楼龄20年内的盘。南三环大红门区域裕隆园137平户型，刘家窑区域恒松园169平户型，单价均在四万左右，兼顾自住和投资，是否合适入手，有哪些优劣势？谢谢
回答：这两个区域可以考虑，大红门 和 刘家窑 都存在部分淘笋机会性价比上康泽园要好于裕隆园，不过大户型较少需要等到好标的天通苑 80-150也可以选，只不过性价比没那么高
提问：房姐您好，一直好奇购买北京十万一平老破小的是什么人，可以简单做个买家画像么？感谢感谢
回答：学区房的家长。30-40岁居多，体制相关工作者居多。多数早年在北京已有1-2套房产，出售一套四五百标的，加上几百首付，换购一套600-1000左右的学区老破小或商品房。
提问：房姐您好！简单介绍一下，目前我首房首贷，在北二环上班（未来5-10年可能在西二环），爱人在北五环上班，目前主要关注未来金茂府和公园十七区，均是145平米的四居室，金茂府容积率低但得房率不高，后者不含精装且小区中间有一条市政道路，离地铁也远一些，总价都在800+，想跟您咨询：一是对于这两个盘您怎么看？二是这两个区位您看好哪个，原因是？三是您是否有更好的推荐？万分感谢！
回答：这两个都是限竞房，如果投资都不建议自住 公园十七区>未来金茂府，公园十七区位于中央别墅区，周边配套相对成熟，环境更好点
提问：房姐您好，向您请教。子弹160，年收入80～100。没有北京购房资格。沈阳有一套贷款还剩60（估价200）A方案，办理北京工作居住证，需要15个月，明年拿到证后再在北京上车。预计明年攒到280，想趁着有证直接入手2套把购房资格用尽 B方案，找婚票，现在就上车。但是比较担心婚票有风险，目前子弹也不算富裕，可选楼盘太少而且只能买一套，感觉有点浪费了。另外，今天查了征信，发现信用卡竟然有5次逾期，房贷也有5次逾期。都是当天忘了还，收到通知当天立刻补上了。因为平时马马虎虎的性格，从来没注意过。不知道对贷款可有严重影响？
回答：建议A方案，首付过低着急上车没必要一般2年内的逾期对房贷审批影响较大，你这还是多次，所以等1年多将记录谈化也有好处
提问：房姐你好，本人单身京户，现有现金400万，房山绿城百合330平顶层复式一套约900万（自己名下）西城真武庙老公房1500万（父母名下，64，67岁）均无贷款。我人在国外无国内流水。想投资，问1.北上广深可投资哪里？ 请推荐些盘2.上海、广州、深圳公寓是否可以考虑，深圳中洲湾二期公寓、宝创红禧公馆如何？3.房山绿城百合是否保值，是否该卖掉置换新房？
回答：北京看望京或者朝阳公园、CBD板块深圳投资向西看 优选前海、宝中、深圳湾。深圳高端公寓可以选，但选筹难度大一般不建议买，容易坑中洲湾和宝创红禧公馆都不推荐，周边全是农民房拆迁难度大，整体配套很难提升，不保值房山出掉不值得长持
提问：房姐好！近日看了四惠\/四惠东附近：（1）都会华庭1\/20层，150平东南向三居，2001年；（2）城市广场24\/26层，199平东南向四居，96年；（3）城市广场4\/26层，165平东南向三居，95年，采光部分遮挡，精装修；（4）白领家园14\/16层，109平南北通透板楼二居，05年。感觉白领盘楼型户型尚可，但像被快速路地铁线京包线半包围且离商圈稍远，现代城市生态显欠。请教房姐，这几个标的您从专业视角如何评价，有值得筛选的吗，如可选的话四选一哪个性价比略好 ，盼复。多谢！
回答：大面积不建议买太老的楼盘，城市之光先排除都会1楼而且大部分溢价排除白领整体比较均衡，楼层尚可，这个面积流动性上也不错
提问：房姐好，我是北京高校毕业两年，只解决了工作居住证的小白，我老公博士在读，预计明年毕业。考虑到工作机会，我还是很想留在北京发展，至少未来5年内都会在北京。在买房方面，预算首付在100万左右，我们想先上车，即便未来不在北京，可以把房卖了去其他地方。请问房姐买哪里的合适？
回答：思路正确100可以在北京买到总价300的房子 如果克勤克俭，sfsd做好评估 足够买到东三环到东五环之间的老公房上车盘 潘家园，北工大，十里堡和甘露园板块。 关注90年代后的小2居，可以贷足。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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发表于 2020-4-17 21:48:02
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