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案件已经审理结束，进入执行阶段，突然有一个人跳出来说：不能执行！那个房子、车子、股权是我的。北京二中院调研发现，这种法律界被称之为“执行异议之诉”的案子当中，超过7成涉及的是房产。借名买房的、夫妻共有房产却没有在房产证上登记姓名的人、拿房子抵债的……提起此种诉讼的群体相当广泛。
今天上午，二中院召开网络新闻发布会，通报了近年来审理的“执行异议之诉”案件的情况。自2018年至今年3月，此类案件共有658件，其中，涉及房产的案件有484件，占比73.6%；其余为涉车辆、银行账户、股份等案件。法官认为，这说明房产仍然是当前最主要的一种财产形态，围绕房产形成的权利义务关系更加复杂。
在这484起涉及房产的执行异议案件当中，主要牵扯的是房屋买卖、离婚分割财产的问题，其中363件是买房，其中有一部分还涉及到以房抵债、借名买房的情况，另有43件与夫妻共同房产登记在一方名下被执行、或者夫妻离婚分割财产后未及时办理产权变更登记等因素有关。
法官表示，从这些案件的特点上可以看出，房地产项目的开发过程确实充满了不确定性，由于开发周期长，开发商融资举债进行建设非常普遍，一旦被债权人起诉，后面好多事情就会变得非常麻烦。从被执行人身份来看，欠债被执行的债务人中房地产开发商较多。不过，大多数案外人提起的执行异议最后还是败诉了。主要原因是：购房人没有签订合法有效的书面房屋买卖合同，或者合同签订时间是在人民法院查封之后（59件）；没有在人民法院查封之前合法占有房屋（156件）；未能证明已经支付购房款（54件）。
此外，其他原因还包括：法院认定案外人的权利不能对抗对房屋享有抵押权的债权人；夫妻涉嫌通过离婚分割财产恶意躲避债务；借名购房等隐名权利人不能证明权利真实性的；购房人采取以房抵债取得房屋，或者购买经济适用房等限售房屋，在购房时明知存在交易风险等。
无论是新房还是二手房，买套房子都是一个家庭非常大的事儿，但是买房交易流程环节复杂，交易周期很长，随着时间加长，其中的不确定性风险就越来越高。有些房地产开发企业过度融资建设、高负债运转，或者二手房卖房人陷入债务纠纷，都非常容易导致房屋被法院强制执行，使得不知情而正在与他们进行交易的买房人利益受到损失。有的案件当中，甚至还存在卖房人恶意将已经出卖的房屋又抵押出去的情况。
但是法官也发现，购房人自身对于风险的漠视，或者是故意想“捡漏儿”、钻空子从中获益，比如购买经济适用房等明知房屋存在限制上市交易或者无法过户风险的房屋；采取借名买房、以房抵债等行为；或者不注意规范交易防范风险，购房时不签订正式书面合同，不尽快要求过户等，均是导致争议产生或者败诉的原因。
部分案件中，法院查封房产后夫妻一方作为案外人提起执行异议之诉的，如果法院审理发现夫妻涉嫌利用离婚分割房产以达到逃避债务目的的，法院不会支持案外人的异议请求。
对此类案件的当事人，法官也提出了相关建议。首先是规范签约，尽量签订正式、规范的商品房预售或销售合同，积极促进合同履行，按合同约定及时支付房款，并督促开发商及时交付房屋、办理过户登记。在履约过程中，注意留存交纳房款的资金往来凭证。在购买的房屋被查封时，法院保护购房人的重要前提之一是“非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，明知是限制交易的经济适用房而购买，或者明知房屋存在无法过户风险，又或者故意采取借名买房等高风险的行为，将可能被法院认定为属于自身原因导致未办理过户登记，因而无法得到法律的优先保护。
如果当事人采取恶意虚构、倒签房屋买卖合同，恶意离婚逃避债务等虚假诉讼手段，或者故意利用执行异议之诉拖延执行，损害债权人的利益，扰乱法院执行活动的，人民法院将依照民事诉讼法进行相应处理，因虚假诉讼导致利益受到侵害的当事人，也可以提起诉讼，要求责任人赔偿。
来源 北京日报客户端 | 记者 安然
编辑：杨萌
流程编辑：王梦莹
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发表于 2020-4-19 07:30:11
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