多城地王难解套厦门合肥南京是“重灾区”

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图片来源：视觉中国
随着 4 月过去，A 股上市房企发布 2019 年年度报告的指定动作步入尾声。在回顾过去一年的业绩时，规模、营收、利润、负债等关键指标无疑最受关注。
但在这些常见指标之外，存货跌价准备一栏的数据也是一张 " 晴雨表 "。所谓的存货跌价准备，是指在中期期末或年度终了，如由于存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货成本不可以收回的部分，应按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取，并计入存货跌价损失。
换句话来说，就是由于存货的可变现净值低于原成本，而对降低部分所作的一种稳健处理，也是对潜在亏本项目做的一种处理。时代财经发现，在存货跌价准备一栏，不少 A 股房企披露了具体项目，这些项目中不少是曾经的地王或高价地，这也在一定程度反映出房企为曾经的 " 疯狂 " 所付出的代价。
厦门、合肥高价地难解套
龙头房企万科2019 年旗下项目存货跌价准备为 29.9 亿元，万科为此进行了计提。这也直接拉低了万科的利润水平，其中影响报告期内税后净利润 11.4 亿元，影响归属于母公司股东的净利润 7.8 亿元。
万科年内被计提存货跌价准备的项目一共 14 个，其中涉及金额最大的是合肥未来之光，一共 8.5 亿元，这也是该项目第一次 " 入选 "。
据时代财经了解，合肥未来之光是万科于 2016 年 9 月 23 日获得，总价 48.8 亿元，楼面价 11249.94 元 / 平方米，溢价率 230%，刷新了当时肥东区的成交单价和成交总价双纪录。
但房天下数据显示，该项目在调控严格的 2019 年售价持续走低，高层的平均售价从原来的 1.5 万元 / 平方米跌至 1.45 万元 / 平方米、1.4 万元 / 平方米、1.35 万元 / 平方米，利润空间在进一步压缩。
另一个新增的项目为厦门白鹭郡项目，这同样是高溢价地块。2016 年 8 月，万科以 21.22 亿元竞得 X2016P02 地块，楼面价为 22336.84 元 / 平方米，溢价率 242.26%，X2016P03 地块楼面价为 22169.49 元 / 平方米，溢价率 97%。
早在 2018 年该项目就因为一场降价风波成为舆论焦点，彼时报道称，厦门白鹭郡 90 平方米联排徽派别墅从原来的 450 万元 / 套腰斩至 278-298 万元 / 套。此后又传出 " 厦门白鹭郡因降价对前期业主退款 " 的消息，但最后被万科澄清。2019 年期间厦门白鹭郡的起价为 308 万元 / 套，依然比最初的 450 万元 / 套要低。
保利地产的计提存货跌价准备名单中，也有来自合肥、厦门的项目。参考目前市场价格状况和项目实际销售情况，保利地产对开发项目可变现净值进行测试后，对合肥保利海上明悦、厦门保利同安新城通福路项目计提跌价准备 10.48 亿元；大连保利西海岸销售转销跌价准备 517.41 万元，新疆中航项目本期销售转销跌价准备 260 万元。
其中，合肥保利海上明悦、厦门保利同安新城通福路项目在 2018 年就曾经被计提存货跌价准备。合肥保利海上明悦是 2016 年拿下的瑶海区单价地王，总价 19.44 亿元竞得，溢价率 383.33%，住宅楼面价为 1.22 万元 / 平方米，项目至今未入市，与其相邻的禹洲郎溪上里已经亏本上市，目前售价仅 15000 元 / 平方米，而当初拿地楼面价为 1.02 万元 / 平方米。
厦门保利同安新城通福路项目由两地块组成，2017 年拿地楼面价均超过 3 万元 / 平方米，但与其同一片区的恒亿商品湾在售均价为 2.53 万元 / 平方米。
2016 年和 2017 是中国楼市的高光时刻，各大开发商在规模的追逐赛中拿地异常狂热，导致各地地王纪录频繁被刷新。合肥、厦门两个二线城市表现尤其突出，面粉贵过面包成为了常态。
但 2018 年下半年开始收紧的宏观调控，打乱了不少开发商的预期，曾经的地王、高价地面临着无利可图的困境。如合肥唐宁府楼面价为 18150 元 / 平方米，平均售价为 25770 元 / 平方米；合肥建发雍龙府楼面价为 18750 元 / 平方米，平均售价为 23800 元 / 平方米。
至于厦门，目前岛外被套的高价地接近三十个。亏本入市的雅居乐御宾府，楼面价 25154 元 / 平方米，目前高层均价 2.9 万元 / 平方米，融侨铂樾府楼面价 38345 元 / 平方米，目前高层均价 3.81 万元 / 平方米。仍未入市的海投白鹭湾、海投自贸国际、禹洲 2017TP03 地块，楼面价都超过了 3 万元 / 平方米。
" 整体来说，现在这些被套的项目很难短时间内解套，因为政府还在严格遵循房住不炒，短时间内厦门房价快速上涨可能性很低。" 厦门新景祥总经理张建表示。
南京 " 地王 " 入市周期超长
而另一个二线城市南京对于很多拿了高价地的房企来说也是一个泥潭。以荣盛发展为例，2019 年该公司列报计提存货跌价准备 3.7 亿元，包括 11 个项目，其中南京多达 5 个。
五个南京项目中，涉及金额最大的是龙池御府，计提存货跌价准备 1.02 亿元。该项目于 2017 年 9 月 20 日被荣盛以总价 8.3 亿元拿下，楼面价 8972 元 / 平方米，配建 2.64 万平方米保障房，去年 12 月首开销许均价 17715-18253 元 / 平方米。
金额次大的是南京保利荣盛合悦，2017 年 1 月 12 日拿地价为 9647 元 / 平方米，2018 年 12 月首开销许均价 15205 元 / 平方米。2019 年 8 月出现降价，均价下跌至 14944 元 / 平方米。
从售价来看，两项目存在一定的盈利空间。但是，两项目均需要现房销售，现房销售相当于将开发周期拉长了，期间产生的成本费用也将相应增加，这或许直接导致了两项目被计提存货跌价准备。
2016 年，即使在双限政策下，南京依然出产了最多总价地王，全国总价地王前十中的一半都来自南京。这意味着，荣盛发展只是其中一员。
据时代财经了解，2016 年葛洲坝拿下的南京地王——葛洲坝南京中国府成交楼面地价 45213 元 / 平方米。由于限价，该项目时隔三年才入市，尽管 6.4 万元 / 平方米的销许价格创下南京楼市新高，但也只是处于微利甚至无利的状态。
中南建设 2016 年 5 月 13 日拿下的中南熙悦，楼面价为 19195 元 / 平方米，今年 3 月 30 日首开销许均价为 30195 元 / 平方米，距离拿地近四年。
此前，易居中国南京市场总监周颖在接受采访时曾表示，" 到目前为止，南京大概有 40 多幅地块近两年肯定不会有太多盈利，很大程度上是亏损的局面。"
金科股份 2019 年房地产开发项目存货跌价准备一共 10.28 亿元。这当中，重庆金科公园王府、安徽海昱东方、都荟大观，四川金科东方雅郡、双楠天都、金科天宸、金科集美天宸，山东东方博翠，江西金科集美公馆项目分别计提存货跌价准备 4653.24 万元、1.64 亿元、4817.8 万元、2995.18 万元、1275.78 万元、3643.9 万元、2780.58 万元、5.21 亿元、9442.38 万元，合计计提存货跌价准备 9.81 亿元。
这 9 个计提项目影响金科股份 2019 年度净利润减少 9.81 亿元，影响少数股东损益减少 2541.57 万元，影响归属于母公司所有者的净利润减少 9.56 亿元。
金科股份此前表示，上述 9 个项目计提原因是预计这些项目不好卖或者已经出现降价。
时代财经获悉，计提金额最多的山东东方博翠，2017 年 8 月拿地楼面价为 14426 元 / 平方米，房天下数据显示，直至 2020 年 1 月，该项目均价仍为 2.7 万元 / 平方米，但受疫情影响，2 月开始已经下降至 2.45 万元 / 平方米。
中南建设的三个计提存货跌价准备项目则位于三四线城市，包括营口中南世纪城项目、青岛海湾新城项目、寿光房地产项目，期末跌价准备分别为 5137.92 万元、2439.18 万元、1543.21 万元。
绿地的计提存货跌价损失金额也达到 23.31 亿元，但绿地并没有提供具体项目信息。据绿地介绍，计提的存货跌价损失中，海外项目因销售周期和开发周期加长，导致成本增加及折现时间加长，共计提跌价减值损失 11.01 亿元；境内项目因政府调控限价等原因计提跌价减值损失 12.08 亿元。年报显示，2019 年绿地海外地区表现并不好，实现营业收入 33.56 亿元，同比减少了 51.48%。