天津5月待拍地块点评——天津中原研究院

冯岳东

5 月份待出让土地起始金额超 159 亿元。地块分别位于武清区、滨海新区、津南区、西青区和河西区。年内融资环境宽松、融资成本下降，房企投资预期回暖，大体量高总价、高商住比地块陆续出现，本月出让的水西、U 型捆绑地块总价均超过 40 亿，咸水沽出让的商住捆绑地块商住比达 5:5，出现 20 余万平米巨无霸商业。


5 月待拍地块指标情况一览：


一、武清新城


该地块位于武清区新城光明道北侧，详细指标情况如下：
津武（挂）2020-002 号地块挂牌转让起始价 9.38 亿元，起始楼面价 7506 元 /㎡。转让竞买报价设置最高限价为人民币 13.132 亿元， 起始楼面价 10509 元 /㎡。
中原观点
地块位于武清当前房地产市场最火热的武清新一中片区，南侧为武清当地最具代表的改善型楼盘——城投熙和园项目，项目 3km 范围内各方面配套较为完善，距武清高铁站直线距离 3km。周边主要在售项目有京能雍清丽苑、雍鑫金科集美雍阳等。当前周边在售小高均价 16000 元 /㎡左右，洋房均价 18500 元 /㎡左右。根据区域市场历史表现和土地先天价值，项目有机会实现较高的流量。
二、中新天津生态城


5 宗土地均位于滨海新区中新天津生态城区域内，地块详细指标如下：


津滨生（挂）2020-1 号地块挂牌转让起始价 1.406 亿元，起始楼面价 1927 元 /㎡。
津滨生（挂）2020-2 号地块挂牌转让起始价 3.996 亿元，起始楼面价 4397 元 /㎡。转让竞买报价设置最高限价为人民币 5.994 亿元， 起始楼面价 6596 元 /㎡。
津滨生（挂）2020-3 号地块挂牌转让起始价 5.391 亿元，起始楼面价 4026 元 /㎡。转让竞买报价设置最高限价为人民币 8.0865 亿元，起始楼面价 6039 元 /㎡。
津滨生（挂）2020-4 号地块挂牌转让起始价 0.045 亿元，起始楼面价 682 元 /㎡。
津滨生（挂）2020-5 号地块挂牌转让起始价 3.39 亿元，起始楼面价 3668 元 /㎡。转让竞买报价设置最高限价为人民币 5.085 亿元， 起始楼面价 5502 元 /㎡。
上述 5 宗土地，竞得人企业法人营业执照注册地不在滨海新区中新天津生态城的，须按照规定在滨海新区中新天津生态城注册全资公司，并由该公司按《挂牌地块成交确认书》规定的时间办理签订《天津市国有建设用地使用权出让合同》有关事宜。
生态城起步区住宅用地基本已接近饱和，板块开发北拓，中部片区及北部片区为目前板块发展重心。但当前发展处于初步阶段，生活配套与起步区相比仍有差距。适合打造针对新天津人置业、本地首置兼投资类为主的人群，主力总价控制在 150 万以内的流量型项目。
三、津南咸水沽


津南区咸水沽板块一宗打包地块，相关规划指标如下：
该两宗土地打包出让，起始总价为 16.87 亿元，其中津南（挂）2020-02 号地块起始总价为 6.44 亿元，折合起始楼面价 2885 元 /㎡；津南（挂）2020-03 号地块起始总价为 10.43 亿元，折合起始楼面价 4942 元 /㎡。
环城巨无霸商业，市场化操盘风险高
本次咸水沽出让的巨幅商住捆绑地块，商服用地位于咸水沽镇中心，规划建面达 22 万㎡，周边商住氛围醇熟、配套完善，是咸水沽商业价值最高的区域。该地块与 15 万㎡的新城吾悦广场直线距离不足 1.5km。津南区常住人口不足 90 万人，片区内消费人口规模和消费力能否支撑两大商业体的经营，是投资商需慎重考虑的问题。
住宅用地位于津南新城板块，周边在售新房为华远景瑞海蓝城和龙湖紫宸，高层均价 14000 元 /㎡，洋房均价 16500-17500 元 /㎡，片区住宅利润空间有限；2019 年板块内成交上海建工商住地块楼面价 6161 元 /㎡，商住比约为 2:8。本次出让地块商住比达 5:5，如此大体量商业，除非投资商在商业方面有成熟的操盘及变现通路，否则操盘风险很高。
四、津南区辛庄


地块位于津南区辛庄镇，相关规划指标如下：
津南（挂）2020-04 号 地块挂牌起始价为 12.96 亿万元，折合起始楼面价 9454 元 /㎡；
津南（挂）2020-05 号 地块挂牌起始价为 8.96 亿万元，折合起始楼面价 10698 元 /㎡；
津南（挂）2020-06 号 地块挂牌起始价为 6.93 亿万元，折合起始楼面价 9462 元 /㎡；
新兴居住组团，借势会展中心红利，承接市区外溢的流量盘
本次挂牌的三宗宅地位于海河中游南岸洪泥河片区，属于会展中心板块的延伸区，南侧临天津大道，可共享辛庄板块配套。地块周边设有地铁 1 号线洪泥河东站，连接中心城区及会展中心。该片区规划住宅用地总建面近 200 万㎡，未来将成为津南区主力供地区域之一。
新房市场方面，地块周边在售项目仅首创禧悦翠庭，高层成交均价 18500-19500 元 /㎡，月均去化 20-30 套，去化速度较为缓慢。二手房市场方面，辛庄板块二手房高层价格 16000-18000 元 /㎡，洋房价格 19000-21000 元 /㎡
地块质素方面，三宗地块均为纯宅地 04 号、06 号地块容积率在 2.0，产品规划将以高层、小高层为主，05 号地块容积率在 1.6，可规划小高层 + 部分洋房产品，价值属性略高。综合考虑片区内主力客群可承受总价能力，在售新房价格及去化表现，本次挂牌的三宗地块在价格突破上仍有压力，适宜打造总价在 130-150 万的流量型产品。
五、西青区水西公园


该打包地块位于西青区水西公园板块，地块详细指标如下：
该两宗土地打包出让，起始总价为 44.3 亿元，其中津西青香 ( 挂 ) 2019-080 号地块起始总价为 40.3 亿元，折合起始楼面价 18015 元 /㎡；津西青天 ( 挂 ) 2019-081 号地块起始总价为 4 亿元，折合起始楼面价 5786 元 /㎡。
改善型住宅产品安全稳健，公建部分的处理方式直接影响整盘利润
本次挂牌的水西公园捆绑地块历经多次停牌延期，高总价、大体量公建规模带来的整盘现金流和利润压力是此前地块未能顺利被摘牌的主要原因。
地块所处的水西公园片区，为中北镇唯一环内部分，拥有环内唯一的湿地公园——水西公园，是南开区的天然外溢区域，区位优势明显。
从住宅市场来看，水西公园板块多年无新房供应，地缘升级需求旺盛。地块周边在售新房项目万科西华府洋房均价 24500 元 /㎡、高层均价 23500 元 /㎡，万科翡翠嘉和洋房均价 26000 元 /㎡，高层均价 22000 元 /㎡，为西青区新房价格标杆。地块邻近的南开区新房价格已突破 40000 元 /㎡大关，初改、刚改需求外溢是必然趋势，项目是承接改类客户的首站。
从地块指标来看，商服地块无论规划商业还是办公，对开发商都是挑战，适合有商业资产处置及运营能力的头部房企或实力企业。对于本宗捆绑地块，公建部分是整盘利润能否实现的关键。
六、河西区 U 型地块


该打包地块位于河西区解放南路起步区，地块详细指标如下：
该两宗土地打包出让，起始总价为 46 亿元，其中津西解放（挂）2019-126 号地块起始总价为 11.7 亿元，折合起始楼面价 9177 元 /㎡；津西解放（挂）2019-127 号地块起始总价为 34.3 亿元，折合起始楼面价 20670 元 /㎡。
解放南路起步区延续梅江高端居住价值属性，在万科柏翠园、仁恒公园世纪等品质楼盘开发带动下成为市场认可度高的改善热点板块，是目前天津楼市皇冠上的明珠。片区当前在售项目单价近 4 万元 /㎡水平，年均去化面积在 2.5-3.5 万㎡左右，而且片区地块多数商住比较高，单组地块总价在 30-40 亿元，获取门槛较高。适合有较强实力的房企开发品质改善型项目。