中国的房价上涨逻辑，90%的人都不知道

儍嘚可以

◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 黄汉城
今天，我要讲的东西很重要，是关于房子的上涨逻辑。
如果这辈子你一定会买房，建议还是看一下这篇文章。
经常会有人问我这样的问题：
黄老师，为什么同一个城市当中，有的区房价要两三万，有的区房价就只要一万多，明明跟 CBD 的距离都是差不多的？
黄老师，XX 新城的定位很高，政府也持续砸了很多钱进去，我能买吗？
……
房子是中国人最重要的资产。目前中国家庭资产配置中的房产比例已经超过 77%。
买房，是绝大多数普通人改天逆命的一种方式。不管投资还是刚需，都希望自己的房子能够涨价。
所以，有些误区你一定要知道。


任何一二三线城市，都有核心区与非核心区之分。
能在核心区上车当然是最好的，但是大多数时候下，很多人只能在非核心区上车。
这个时候，问题就来了。
比如说在深圳，我到底是买在宝安好呢，还是龙岗好呢，未来哪个地方涨幅会更大一点？
如果是在南京，我是选浦口区还是江宁区更好呢？
有能力的情况下，当然是买那个离主城区近的地方。
离得越近，房价辐射就越大，这个没什么好说的。
但是当两个地方的楼盘，离市中心的距离都差不多的时候，又该如何选择呢？
可能有的朋友会说，很简单啊，把 GDP 拉出来一看，哪里的体量更大，说明经济发展更好，就选哪里呗。
没错。经济发达程度跟房价是息息相关的，但是这个只限于不同城市之间的比较。在同一个城市里头，GDP 的高低跟房价往往并不挂钩。
在我看来，同个城市里头，最重要的指标并不是经济，而是人口！
得人口者，得天下。看 GDP 选板块，绝对是买房当中的大误区。
我们以广州的黄埔区和番禺区为例，这两个地方距离珠江新城的公里数差不多。
黄埔经济明显是更强的。2019 年黄埔区的 GDP 为 3502 亿元，在广州所有区当中排名第二，而番禺区仅为 2079 亿元。


这里的制造业甚为发达，集中了 LG8.5 代 OLED 面板工厂，广州第一条 12 英寸芯片生产线粤芯等高精尖项目等。
不过，2020 年 2 月黄埔的均价仅为 30207 元 /㎡，低于番禺区的 42582 元 /㎡，这是为什么呢？
明明黄埔的体量比番禺高出了 1423 亿元，经济更为发达啊？
最关键的原因在于，房价是由本行政区的人口数量和质量综合决定的。
首先，番禺开发较早。上世纪 90 年代，房企开发商就进入番禺大规模开发，使其成为广州著名的睡城，冒出了很多超级大盘。而且番禺很早就开通了地铁，运营里程相对较长，吸纳的人口高于黄埔。
2019 年番禺的常住人口为 182 万，排名全广州第二，是黄埔的 1.58 倍，人口集聚程度更高。


其次，黄埔虽然产业发达，工厂遍地，但其中有不少是蓝领人口。
这种群体有两个特征，一是买房的意愿弱于大学生，赚到的钱有可能会寄回老家盖房子去，二是即便想在当地买房，也难以凑齐六个钱包。
而番禺吸纳的，更多是在主城区工作的白领人群，其购买力更强。
像在越秀区南方大院工作的媒体人，有很多就住在番禺，使得番禺也有了一个 " 戏称 " 番罗旺斯。
在决定房价的因素当中，人口质量往往比人口数量更为关键。
这两个因素的叠加，使得番禺的房价贵过黄埔。
当然，这些都是由过去的历史条件所造就的。未来随着各类外在环境的改变，黄埔与番禺的房价关系也会处于不断的动态调整之中，并不是一成不变的。
这个案例告诉我们，买房一定要冲着高质量人口聚集的地方去。
你要查一下这个地方，政府是不是规划了一些科研用地，以后会有企业研发部门在这里扎堆？
你要看一下这个地方，附近是不是没有港口、垃圾填埋场这一类干扰因素，自然环境比较好，富人愿意到这里买房？
不要去在乎这个地方的经济发不发达，只要住在这一片的人，相对有钱有势，这里的房价以后一定会更贵。
选板块，还有一个特别重要的点，就是你需要先辨别，自己所在城市到底是单中心城市，还是多中心城市。
两种属性的城市，买房逻辑完全不一样。
在北京、南京这样一种单中心城市，买房一定要尽量买在核心区，这样的房子最保险。
城市每增加一个人，这里的房价就会多一分上涨的动力。城市的房子盖得越多，这里就越涨价。
为什么这么说呢？
因为，地段是不可复制的，市中心拥有最好的资源，所有人都想把房子置换到市中心去住。
在核心地段上，每一单位面积所承载的潜在购房需求特别大。
随着城市的发展，越来越多的人口涌入之后，只能被迫住在郊区。对于核心地段房子的需求，就会不断累加，越积越多。
最后的结果，就是供不应求的程度高到离谱，房价窜上天。
所以，城市面积扩大得越快，市中心的房价就会涨得越猛。以市中心为圆心，越外围越便宜。
如果你是一个多中心城市，就不一定非要买在主城区，下边的区域同样具有价值。只要有政府资源导入，有的非主城区的房价，甚至还要贵过主城区。
我们以苏州为例。
这个中国第一大地级市，GDP 逼近 2 万亿，人口 1000 多万。在 2019 年成为楼市妖股之前，住在均价长期跑输很多城市，看起来跟经济体量不相匹配。
为什么会这样呢？
因为大苏州是一个非常典型的多中心城市，左边是高新区，中间是姑苏区，右手边是工业园区。
城市的资源是分散开来的，工作机会并没有特别集中城市中心，在不同的地方都有好岗位。
随着城市人口不断膨胀，每个人的置业需求也会分散开来，导致就业和居住比较平衡分布。
如此，市中心每一单位面积所承载的潜在购房需求大为减少。房价的上涨，也就会比较温和，不会像上海这种单中心一样，市中心的房价高耸入云。
反而是下边的（中新）工业园区，由于提供了更多的优质工作岗位，集聚了更高质量的人口，房价远远超过于主城区。
所以，在多中心城市买房，如果你非得苦守主城区，可能会因为遇不到笋盘，错过了下边区域的良机。
这样反而是得不偿失的。
像苏州这样的多中心城市，其实并不少见。佛山、泉州也是这样的逻辑。
中国绝对是全世界最热衷于建新城 / 区的国家。
据新华社不完全统计，截至 2016 年 5 月，全国县以上新城新区超过 3500 个，规划人口达 34 亿。这些规划能容纳全世界近一半人口。
连见多识广的新华社记者也不得不惊呼，到底谁会来住？
有的新城 / 区很成功，像上海的浦东新区，就承载了综合性国家科学中心张江、国际金融中心陆家嘴。也有的比较败笔，像兰州新城一度沦为 " 鬼城 "。
同样是新城，为什么命运迥然不同？
我们以佛山新城为例进行说明。在佛山的城市规划当中，佛山新城被纳入中心城区，与千灯湖金融服务中心、禅西新城中心和祖庙商业文化中心并列为四个市级中心，定位不可谓不高。


从地理位置上看，佛山新城是整座城市的地理几何中心。
往北跨过小小的潭州水道后，便是禅城老城区。往南推进，是经济最发达的顺德区。
自 2003 年启动建设之后，佛山便砸下重金在新城开建了很多公共服务设施，包括市博物馆、市图书馆、市文化馆、市科技馆、市体育中心等等，居住环境和生态环境相当不错。
香港理工大学、中国移动（佛山总部）、建设银行（佛山总部）、农业银行（佛山总部）、平安银行、前海人寿、顺联、蒙娜丽莎等企业总部亦准备或已经落户。
不过，佛山新城直到今天人气还不是很旺。工地很多，街面却有点冷清，这是为什么呢？
这里已经有广佛地铁线，往北前往千灯湖金融服务中心、祖庙商业文化中心不是很方便吗？
没错，佛山新城确实通了地铁，但对于富裕的南海人和禅城人来说，这里是地铁的终点站，心理上如同郊区。
对于没有通地铁的顺德人来说，这里则距离太远，往返耗时较长。
一句话，佛山新城虽然是城市的地理几何中心，但不是城市的交通几何中心，一定程度上阻碍了人口吸纳。
不过，今天，佛山正在修建贯穿南北的佛山 3 号线、东西走向的广佛环线，另有广佛江珠城轨已进入规划阶段。
等几年后这些轨道交通落地，佛山新城就有机会彻底摆脱交通末梢的局面，一跃成为交通中心。
到时候，佛山新城作为连通南海跟顺德的中间节点的区位优势，就会真正爆发出来，成为整个佛山生产要素交换的综合枢纽，其人口流入一定会越来越多。
这个很像当年的珠江新城。它也是广州的地理几何中心。
二十余年前刚启动的时候，对于老城区的居民来说，珠江新城就是农田和郊区，感觉很偏远。
但是后来随着十字交叉的 3 号线、5 号线贯通，珠江新城从地理几何中心变成了交通几何中心，极大推动了中央商务区的建设。
所以，一个新城到底值不值得入手，就要看它有没有机会，成为这座城市的交通几何中心。
如果远离主城区十几二十公里，是交通末端，那房价的涨幅空间不会很大。一分钱一分货。
如果规划中就是交通几何中心，那未来这里很可能会成为城市要素枢纽。买房可以大胆地上，借着杠杆也不用怕。
买房是一笔重大资产交易，有的人被割智商税，也有的人因为看不准错过了阶层跃升的机会。