两年前800多万拍得房子至今难入住：“法拍房”是捷径还是险境？

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" 楼上加盖的违法建筑一直难以拆除，导致我两年前从法院拍得的房子无法装修入住，至今闲置，光利息损失一年就近 60 万元。"
近日，" 法拍房 " 得主王先生来到解放日报社读者接待室，向记者展示了其拍买记录、不动产权证书及多份投诉回复等。他困惑地说：" 我多次拨打过 12345 市民服务热线，也实地前往街道、城管等部门，为什么拆违这么难？"
多方投诉，违法建筑 " 岿然不动 "
2018 年 5 月，王先生在淘宝网司法拍卖平台上，以 8258446.08 元拍得了南京市鼓楼区人民法院拍卖的上海市浦三路 786 弄 20 号房产。当年 7 月获得不动产证，证书载明：土地用途为住宅，房屋用途为居住，建筑面积 259.66 平方米，1 层全幢。当时的拍卖公告曾公开称 " 房产有租赁，楼顶有加盖一层，本次拍卖不含加盖建筑 "。


△王先生在淘宝网司法拍卖平台上，以 825 万元拍得相关房产。


△拍卖公告曾公开 " 房产有租赁，楼顶有加盖一层，本次拍卖不含加盖建筑 "。
记者日前走进浦三路 786 弄小区，看到了 20 号王先生不动产证上的 " 法拍房 "。


△浦三路 786 弄小区内，王先生拍得的 1 层全幢，建筑面积 259.66 平方米 " 法拍房 "。
该房位于小区东侧，夹在两幢居民楼之间，呈南北长条状，包括加盖建筑在内，其面对小区的整个两层外墙面皆呈肉红色，给人的感觉好像属于一体。
上述外墙上，" 法拍房 " 没有窗户，加盖的第二层则开了 5 对窗户，还外接了不少通往房内的各类管、线，并在 " 法拍房 " 的外墙上安装了空调外机，信箱上则标明 "786 弄 20 号二楼 "。要进入二楼，必须走沿 " 法拍房 " 南侧外墙上搭建的楼梯步道，步道中安装有大门。


△要进入二楼，必须走沿 " 法拍房 " 南侧外墙上搭建的楼梯步道，步道中途安装有启闭的大门。
该步道还紧贴 786 弄 11 号居民楼 1-3 层的北窗。步道和 2 楼加盖建筑，影响了 11 号有关楼层的自然通风采光。现场，居民告诉记者，曾为此投诉举报多年，但步道、加盖建筑全都 " 岿然不动 "。


△ 2 楼加盖建筑、上下楼梯影响了 786 弄 11 号有关楼层的自然通风采光。
王先生拍得 " 法拍房 " 后，为了避免拆违导致二次装修，他决定待违建拆除后再装修入住。因而他第一时间前往浦东新区城市管理行政执法局执法支队南码头路街道中队，要求拆除楼上的加盖建筑。城管中队 2018 年 8 月 7 日即立案，去年 6 月下达了限期拆除违法建筑催告书，不过 " 只听楼梯响，就是不下楼 "。


△对违法建筑，浦东新区城市管理行政执法局执法支队南码头路街道中队曾予立案 。
街道称，原因是一直在走诉讼程序
记者联系上海汇虹物业管理公司轻工六里小区管理处负责人，对方表示物业公司今年 4 月刚接手管理小区，具体情况并不清楚。
查阅 12345 市民服务热线相关投诉，浦东新区的回复为：城管所处的案件流程已全部走完，后续处置工作的时间不由城管中队所定。城管中队是配合街道的工作安排。只能积极协调争取早日拆除。
记者又来到南码头路街道。街道 " 五违 " 整治办公室、城管中队等向记者展示的浦东新区 2019 年 6 月出具的《强制拆除违法建筑决定书》显示，二楼系违法建筑（建筑面积 160.65 平方米）。根据程序，违法建筑由新区政府委托街道拆除。南码头路街道强调，街道一共下辖 89 个居民小区，2018 年度拆违面积达 2.4 万平方米，超额近 1/3。去年度也拆违了 1.8 万平方米。
王先生投诉的违法建筑之所以未拆，主要在于自去年以来有关当事人一直在走诉讼程序。目前住加盖建筑内的也是承租户而非南京法院被执行人。有关方面今年 5 月曾制订过拆除方案，可很快又接到承租户一方发来的律师函，只得缓拆。
" 淘便宜货 " 的同时，遗憾不少
隆安律师事务所高级合伙人、上海市房地产行业协会理事陈世福律师告诉记者，" 法拍房 " 大致源于按揭违约、民间借贷违约、司法没收以及无主房产等。
由于网络拍卖信息传播及时、流程便捷，有利于解决法院执行难等，本市及外省市绝大多数法院现都采取涉案房产全部予以网络拍卖。以本市法院为例，当下主要的网络司法拍卖房产平台为公拍网、京东网、淘宝网。
6 月 15 日下午，记者在京东网司法拍卖平台上，看到处于拍卖预告阶段的本市住宅用房有 52 套，其中一套位于杨浦区国顺路 389 弄 3 楼，建筑面积为 37.07 平方米的公寓房，起拍价为 146 万元，而评估价为 208.4 万元。再以淘宝网阿里拍卖平台为例，今年 6 月 1 日至 6 月 15 日期间，本市各级法院拍卖的本市住宅用房就有 37 套，其中 18 套已结束拍卖。以虹口区逸仙路 432 弄某建筑面积 123.52 平方米的公寓房为例，其评估价大约 774.1 万元左右，成交价约 658.2 万元，每平方米 5.32 万元。报名人有 16 位，经历了 88 次出价，围观达 5.1 万人。


△以淘宝网阿里拍卖平台为例，6 月 1 日至 6 月 15 日期间，本市各级法院拍卖的本市住宅用房就有 37 套。
拍卖 " 正在进行 " 的房源大多明确标注 " 一键贷款 "，显示银行 " 最高可贷比例 " 可达成交价的 65%，基准利率 9.5 折起。以嘉定区临洮路 1000 弄 8 层某住宅为例，其建筑总面积 89.77 平方米；（车位面积：29.97 平方米），当前价 421 万元。如符合最高可贷条件，则个人只需承受近 150 万元。
在 " 淘便宜货 " 的同时，记者在 12345 市民服务热线上也看到了不少遗憾：
如，今年 2 月中旬，李先生在淘宝司法拍卖平台，以 700 多万元拍得闵行区法院委托拍卖的洱海路 99 弄小区内近 114 平方米的一套住宅；但被执行人拒不移交，李先生至今无法入住，每月还得还大量贷款。
更多的投诉内容则是被执行人不迁走户口，有的户口还不止 3 个，投诉人除了内心不踏实外，还担心其占用学区房名额，会导致自身权益受损。上海市公安局给 12345 的回复是：根据本市《常住户口管理规定》第 32 条：滞留户口迁移仅适用于因订立房屋买卖合同并依法变更产权或公有居住房屋承租权的房屋内滞留的户口。除此之外，如因法院拍卖、法院判决、财产继承、亲属间购买产权份额等途径发生产权转移或承租权变更的房屋均不适用本条规定。
陈世福律师认为，从王先生提供的拍卖公告内容看，该公告既没有将违法建筑与加盖建筑予以明确区别，也没有根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，将违法建筑纳入 " 特别提示 " 的情形，这也是一个瑕疵。
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如何让 " 法拍房 " 成为 " 安心房 "？
淘选 " 法拍房 "，除了涉及前述的违法建筑、户口等，到底还有哪些值得注意的问题？北京盈科（上海）律师事务所全球总部合伙人、房地产专业律师郭韧为此提醒：
一、各地对 " 法拍房 " 限购政策不一。限购是以房产标的物所在地而非拍卖法院所在地为准。如果竞买人无竞买资质，导致房产不能过户，后果由竞买人自行承担。
二、" 法拍房 " 需要准备一定的费用。如法拍房保证金门槛较高。竞买人应在参拍前实名缴纳保证金，金额由法院在起拍价的 5%-20% 范围内定。未缴纳的，不得参加竞买。对悔拍者，则不退还保证金，重新拍卖后也不得再次参与；同时，过户税费 " 暗坑 " 较多。" 法拍房 " 过户的全部税费可能都由买受人承担，至少要买受人先垫付。如 " 法拍房 " 属于继承、商业等性质，则缴纳的过户税费不菲。另外还要面临一些隐性成本，比如包括但不限于水、电、燃气、物业管理费等、清场时间成本等。
三、" 法拍房 " 虽然已被拍下，但原有的租赁合同不会随之自然解除。如果原租约未到期而拍家又无法同租户达成一致，可能面临无法入住。
四、" 法拍房 " 原房主因存在多项债务，该房可能被其他债权人先期占用，影响腾房。
五、竞买人如贷款拍 " 法拍房 "，一旦 " 法拍房 " 存在违法建筑，则放贷只有等到拆违后。由此，所得贷款时间可能会延后于竞买公告约定时间，进而导致竞买人违约。
眼下，不少法院还采用由执行法官直播方式，通过 VR 技术，在网上实现 3D 场景 360 度展示 " 法拍房 "。参拍人足不出户即可一览无余，而且金融助贷、在线成交，这些都使 " 法拍房 " 一度比较神秘的色彩大为消退。陈世福、郭韧建议竞买者参拍前细加注意拍卖公告，尽量深入了解相关房产的所有已披露信息及瑕疵，把安全风险降到最低。
栏目主编：毛锦伟 本文作者：张家琳 文字编辑：毛锦伟