蓝鲸调查|华润置地深陷多起“质量门”，提速周转发展失速

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日前，一位购房者向蓝鲸房产爆料称，位于北京南三环的豪宅楼盘——华润昆仑域的房屋质量与前期宣传差之千里。业主指控该项目房屋质量严重不合格，涉嫌虚假宣传等问题。
该项目作为华润置地在北京打造的高端项目，自 2015 年拿地之初就一直受到业内关注，却不料，这块当初创下 4 万 / 平米的三环住宅用地，一路高光而来，如今竟成了维权的典型案例。
这或与华润置地（HK:01109, 下称 " 华润 "）近几年发展策略有一定关系。2013 年之前，一直以高毛利率著称的华润置地，其品牌溢价率一度高于万科（SZ：000002）和中海地产。但在 2015 年，华润置地副总裁兼北京大区总经理蒋智生公开表示，" 从拿地到开盘，在北京我们自己的内控目标是一年之内。" 一改以往慢周转风格。
然而，大力提速快周转的华润置地，却在提速进程下逐渐显现出失衡状态，各地多起维权案例不断发生。
作为一家曾以品牌溢价为荣的央企，" 质量门 " 频出背后，又揭示了其怎样的发展隐患？蓝鲸房产赶赴项目现场，对该事件展开调查。
虚假宣传、施工减配 华润陷多起 " 质量门 "
2017 年，站在房地产调控政策明令收紧的风口浪尖上，华润昆仑域打破 8 万限价隐性 " 红线 "，以 9.8 万 / 平米的价格获批入市，一时间，华润昆仑域声名大噪。
尽管价格高昂，但在高品质、豪华装修、央企开发商这些标签下，不少豪门富贵挤破了头也要获取一张房票，但时至上周末，在距离交房日期 20 天前，来到交房现场的业主，却体验了一把 " 卖家秀 " 与 " 买家秀 " 的巨大落差。
业主介绍说，在 9 月 8 日 -9 日，华润昆仑域组织业主们到项目现场参观，但是业主在现场发现，多处建筑用料减配、包括外立面，楼梯、一楼大堂，楼板上多处水泥补过的裂缝，房屋内部空调品牌与宣传不符等情况。
对此，蓝鲸房产赶赴昆仑域项目现场发现，施工地已被严格把守，除施工人员一律不准入内。据一位路过的工人介绍，" 项目还未正式交付，目前看到的不合格之处后续还会进一步改善。" 但距离合同的交房日期 9 月 30 日，还有不到 20 天时间，昆仑域会如何 " 改善 " 项目？



外立墙面红砖变涂料
宣传册上，标明的外立面是红色手工砖。实际上，外立面用的是网格布 + 涂料。


入户大堂装修严重缩水 挑高不足
楼书上的大堂与实际交付的大堂标准也是天壤之别。


幕墙装饰材料减配
楼书上，红砖上的幕墙装饰也与实际情况不符。
从业主提供的参观时所拍到的照片来看，许多偷工减料的装修，如今已经成为不可逆转的问题。例如楼板墙体的涂料墙，如何改为当初承诺的实体墙？缩水的入户大堂还能增高？
据了解，2015 年 1 月，昆仑域地块由招商蛇口（SZ：001979）、华润置地、九龙仓（HK：00004）、平安不动产 4 家企业组成联合体拿下，最终项目由华润操盘。彼时，项目成交楼面价接近 4 万 / 平米。由于 2017 年北京出台 "317" 楼市政策，对房价设有 8 万限价隐性 " 红线 "，昆仑域一直等到 8 月份，才得以打破严控的价格 " 红线 "，拿下 9.8 万 / 平米的预售价格入市。
但福兮祸所伏，限价政策之下的昆仑域，竟演变成一个质量堪忧的劣质豪宅产品。
事实上，近两年来，房地产行业中施工缩水、配套减配等问题频繁爆发，越来越多企业开始在房子上 " 找利润 "。中原地产首席分析师张大伟公开表示，限价政策影响下，2018 年买到的房子，也许是这些年中质量最差的一批。
但令人惊诧的是，央企华润也在此之列，且涉及违规建设、虚假宣传、劣质材质等问题并不少见。今年 7 月，华润开发的中国玺项目，因违规建设 " 隔离墙 "，引发商品房与保障房业主 " 拆围墙 " 之争；2017 年，华润置地橡树湾系列产品更是全线失守，在慈溪、苏州、扬州、长沙等地的橡树湾项目中普遍出现漏水、偷工减料、使用劣质材料等问题。
针对上述事件，蓝鲸房产联系华润，截至发稿前暂未收到回复。易居中心总监严跃进向蓝鲸房产表示，如果开发商的质量存在较大的虚假宣传，开发商会被北京市住建委审查，而且这类案件对企业的口碑和销售都会产生影响。
规模的焦虑 快周转之殇
作为央企大军，华润在近五年地产行业的排名中稳居前 10 之内，但在 2017 年，业绩增长出现放缓趋势的华润，第一次跌出了排行榜前 10 的名单。虽然 2018 年上半年，其采取快周转模式，重回行业前十之列，但快周转暴露出的问题也愈发棘手。
2017 年，碧桂园（HK：02007）销售金额已经突破 5000 亿元大关，而万科和恒大（HK：03333）紧随其后，最终全年销售都超过了 5000 亿元。而对比碧桂园与万科的销售同比增长率为 78.34%、45.26%，华润置地 2016 年 1093 亿、1186 亿的营收额表现却显得过于平稳。
在逐渐掉队的业绩面前，华润置地扩张规模的急迫性显而易见，因此，此前重点在一二线城市做开发的华润，转向三四线市场加速快周转扩张规模。公开资料显示，2017 年华润的销售去化率约 68%，相比 2016 的 52% 提升了 16 个百分点。进入 2018 年，公司管理层表示，会继续坚持 " 快周转 " 的策略，争取有更好的表现。
在业务布局中，2018 年上半年，华润置地对于三四线城市的土地投资力度有所加大，金额和面积占比分别较 2017 年全年提升了 4.1 和 5.5 个百分点。
但在提高周转、加大三四线市场比例以后，以品牌溢价为荣的华润置地，实际品质却达不到营销口径。一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产记者分析：" 华润置地本身不擅长做三四线业务，如今为了加大业绩，短时间内进入了很多三四线城市，不断追求高周转，但在追求资金高效率的同时，难免会对品质的把控造成影响。"
另有一位专家向蓝鲸房产分析指出，对于此类走中高端慢周转的企业而言，想要快速跟上三四线市场的竞争步伐并非易事，需要在人才梯队、管理机制上都作出较大调整。
值得注意的是，在提高规模的压力下，华润置地的新增拿地成本遥遥领先于其他房企。今年以来，在标杆房企几乎都忙于消化存货，少拿地、少开工确保安全之际，华润置地却开始高调拿地。
据其半年报显示，上半年，华润置地以总价 672.9 亿元、权益价 513.4 亿元，增持了 41 宗土地，总计建筑面积达 817 万 / 平米，分别同比增长了 54.1% 和 41.5 %，以此计算，华润置地的新增土地楼面价约为 8237 元 / 平米，这是上半年销售前十房企中最高的土地成本。
在这场如火如荼的 " 军备竞赛 " 中，有房企高速前进，但也有同行率先开始降速。如今，逐渐褪去稳健色彩的华润置地，又将在这场 " 质量门 " 问题中，走向何方？