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库存快速去化后，二三线城市普涨加速，全国性的房价普涨出现，9-10 月预计继续高位
全国房地产已经调控一年多，但目前看，当下房地产市场依然处于高温周期中，特别是中西部区域，库存去化后，量价依然处于明显上涨中。截止 2018 年 8 月，本轮房地产市场上涨周期已经长达 39 个月，继续刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。
8 个月全国房地产销售面积突破 10 亿平米，历史同期记录，接近 9 万亿金额。本轮房地产上涨周期已经超过 39 个月，销售额、销售面积再创历史记录 . 从月度数据看，8 月单月，全国商品房销售面积超过 1.248 亿平米，销售额高达 1.1 万亿 , 继续处于市场成交高位。
成交金额明显超过成交面积上涨幅度，主要原因是大部分城市库存去化接近完成后，市场价格上涨。
1：下调城市数量仅 1 个，普涨刷新历史记录。
房价普涨，刷新纪录：8 月房价数据中，70 大城市，新建住宅仅厦门环比微跌 0.1%，南京、北京持平，其他 67 个城市全部上涨。
二手房数据也仅仅厦门、上海环比微跌，锦州、北京环比持平，其他 66 个城市全部上涨。
之前历史记录是 7 月份的 65 城市上涨。（2016 年 8 月上涨 64 城市，下调 4 城市，2016 年 4 月上涨 65 城市下调 5 城市）
从房价平均涨幅看，6-8 月房价均处于历史高位。按照新建住宅与二手房上涨城市数量计算，平均有 98% 的城市房价在 8 月出现了上涨！平均房价环比上涨新建住宅高达 1.49%，二手房高达 1.42%。
其次：从城市看，房价上涨集中二三线热点城市
新建住宅：无锡环比上涨 3.4%，徐州环比上涨 3.3%，北海环比上涨 3.1%，西安环比上涨 3%。
另外还有 14 个城市环比上涨在 2-3%，29 个城市环比上涨在 1-2% 之间。
一线城市中，北京持平，深圳环比上涨 0.5%，上海环比上涨 0.1%，广州环比上涨 0.9%。
只有厦门一个城市环比下调，北京南京持平。
二手房住宅：常德上涨 3.2% 全国第一，另外济南、呼和浩特、济宁、西安、安庆、襄阳、岳阳、南充、秦皇岛、蚌埠、宜昌、北海、无锡、徐州三亚等 18 个城市环比上涨等于或超过 2%。33 个城市环比上涨在 1-2% 之间。
只有上海、厦门环比微跌。
第三：环比涨幅全面扩大，房价上涨刷新历史记录
4 个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.3%，涨幅比上月扩大 0.1 个百分点；
31 个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 1.3%，涨幅比上月扩大 0.2 个百分点；
35 个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 2.0%，涨幅比上月扩大 0.5 个百分点；
一二线城市调控政策抑制市场，三四线库存去化完成，上涨迅速
全国房地产市场库存数据已经跌至 51 个月最低。连续超过 4 年下调。整体看，全国性的去库存周期已经完成。
三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，从全国看，上涨依然是主流，虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大，但上涨城市的数量依然较多。特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅。三线城市成为本轮房价上涨的集中区域，环比平均上涨高达 2%！
第五：政策再次全面升级，难抑 9-10 月继续高位运行。
调控政策继续在 8 月密集发布，但从当下市场趋势看，9-10 月全国热点城市房价上涨将继续高位。
8 月单月 1-31 日，全国楼市调控密集程度刷新历史记录，合计超过 45 城市，发布了超过 55 次各类型房地产调控政策。叠加前 7 月的 260 次，年内累计调控次数高达 315 次。同比上涨超过 80%。
从调控政策内容看：8 月调控政策，相比之前主要有几点变化
首先：约谈再次出现，住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志。，地方也约谈房地产机构，长沙又有 7 家房产机构被约谈 ,8 月 16 日，湖北省住建厅会同省国土厅、人行武汉分行约谈了武汉、黄石、十堰、襄阳、宜昌、荆门、鄂州、黄冈、随州、仙桃等 10 个城市，要求各城市政府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任
从调控的压力看，继续比之前加码，数据预警 + 约谈波动城市 + 问责过快上涨，楼市调控在 8 月份从过去地方主导到现在地方负担主体责任，但住建部等多部位加强指导。
中央等在调控中力度加大，包括 7 月 31 日的 73 字房地产定调，对房地产调控加码，坚决遏制房价上涨，和之前相比少了过快，对整体房地产调控的定位将出现再次变化。各地开始加码严打房地产乱象。
其次：租赁市场频繁加码，包括北京等多个城市在 8 月份针对房租上涨发布政策，约谈自如等长租公寓机构。
第三：调控政策城市分布相比之前集中在二三线城市，8 月单月房地产调控从中央到地方，从一二线城市到三四线城市均有大量分布。30 城市的各地巡查，更多的城市加入了调控的行列。房地产各种随机检查成为 8 月楼市调控的最主要特点。
第四：呼和浩特从几年前的最早取消限购城市，到现在第一个表态取消去库存，从全国房地产市场看，除极少数区域外，去库存已经到了结束的时候，大部分城市已经需要补充库存。
从当下房地产市场走势看，普涨局面依然存在，部分城市上涨幅度较高，预计后续调控加码的可能性加大。
来源：大伟看楼市
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发表于 2018-9-17 21:02:10
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