超50城市发文治理楼市乱象房地产调控再升级

VanNess安安

18 日，上海市住房和城乡建设管理委员会、房屋管理局、公安局、司法局、国税局、银监局等九部门联合发布《关于开展 2018 年房地产市场秩序专项整治的通知》，大力整治虚假信息、投机炒房、虚拟交易、违规提取公积金等违法违规行为。
中原地产研究中心统计数据显示：上海、北京、广州、深圳、天津、南京、苏州、合肥、厦门等地多部门联合开展专项行动，打击房地产领域侵害群众利益违法违规行为，治理房地产市场乱象。
从 8 月开始，全国已经有超过 50 个城市发布了各种房地产监管政策加码的通知。这些政策最主要的特点是，对房地产市场秩序的专项整治。
中原地产首席分析师张大伟分析认为：从调控政策内容看：8 月来的调控政策，相比之前主要有几点变化：
" 打补丁 "、" 管秩序 " 成为最近 2 个月楼市调控的最重点，从住建部到主要城市，都在发布秩序整顿政策与文件。
首先：租赁市场频繁加码，包括北京等多个城市在 8 月份针对房租上涨发布政策，约谈自如等长租公寓机构。各地开始调控房价同时调控租赁市场。
其次：约谈再次出现，住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志。，地方也约谈房地产机构，长沙又有 7 家房产机构被约谈 ,8 月 16 日，湖北省住建厅会同省国土厅、人行武汉分行约谈了武汉、黄石、十堰、襄阳、宜昌、荆门、鄂州、黄冈、随州、仙桃等 10 个城市，要求各城市政府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。
从调控的压力看，继续比之前加码，数据预警 + 约谈波动城市 + 问责过快上涨，楼市调控在 8 月份从过去地方主导到现在地方负担主体责任，但住建部等多部位加强指导。
中央等在调控中力度加大，包括 7 月 31 日的 73 字房地产定调，对房地产调控加码，坚决遏制房价上涨，和之前相比少了过快，对整体房地产调控的定位将出现再次变化。各地开始加码严打房地产乱象。
第三：调控政策城市分布相比之前集中在二三线城市，8 月单月房地产调控从中央到地方，从一二线城市到三四线城市均有大量分布。30 城市的各地巡查，更多的城市加入了调控的行列。房地产各种随机检查成为 8 月楼市调控的最主要特点。
第四：呼和浩特从几年前的最早取消限购城市，到现在第一个表态取消去库存，从全国房地产市场看，除极少数区域外，去库存已经到了结束的时候，大部分城市已经需要补充库存。
本轮房地产上涨周期已经超过 38 个月，销售再创历史记录。2017 年 1-7 月份，商品房销售面积 86351 万平方米。商品房销售额 68461 亿元；2018 年 1-7 月份，商品房销售面积 89990 万平方米。商品房销售额 78300 亿元。除一二线市场相对平稳外，三四线城市依然高位，特别是中西部区域，补涨的现象依然普遍存在。
三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，从全国看，上涨依然是主流，虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大，但上涨城市的数量依然较多。特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅、成交金额上涨幅度同比高达 26% 以上。东部出现了销售面积的同比下调，但中西部上涨均超 10%。
2014 年 6 月末，商品房待售面积 54428 万平方米。库存数据已经跌至 50 个月最低。连续超过 4 年下调。整体看，全国性的去库存周期已经完成。
第五：多城市继续抑制企业购房，利用企业购买住宅的，除了少数公寓投资企业外，大部分都是短炒客。投机需求集中。所以针对这类型购房者进行调控，是房地产的补缺政策。
暂停企事业单位买住房，这一政策有可能继续向多个城市蔓延。对于供需结构紧张的城市来说，这个政策对于缓解市场供需紧张有明显的影响。在其他大部分一二线城市，都有企业买房的现象。预计这一政策有望多城市复制。
多个城市开始全面加码调控，预计楼市升级的调控政策内容将不断出现，而从住建部等多部门开始的政策监管将是下半年市场的主要特征，包括市场的平稳将在政策推动下逐渐出现。
在不停调控中，房价继续上行，这给调控带来了政策边界效应持续递减的影响。而地方政府事实上执行的政策，对房地产依然是喊打超过真打，第 6 轮住建部开始主导的多部委调控，对房地产市场的稳定将有积极推动作用。