土地证十年不办，国土局与开发商掰手腕掰伤业主

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攒了半辈子钱在镇上买了套住宅，盘算着既可以养老，又算一种投资。谁成想 09 年买的房子，至今都拿不到土地证，别说投资回报了，连出手都成了难题。
明明当年买的是正规商品房，怎么会弄成这样？扬州市邵伯镇的陆先生既气愤又无奈。
诡异！房买了，土地证 " 消失 " 了
对房产市场稍有了解的网友都知道，一套商品住宅要 " 两证齐全 "，即《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，才算产权明晰。近年来有不少城市实施了 " 二证合一 "，上述两证合为一本 " 不动产登记证 "。
但是对于购买了扬州市江都区邵伯镇甘棠名府业房屋的 120 户人家来说，拿齐这两个证，却仿佛比登天还难。
小区业主刘先生 2009 年以 2034 元 /㎡的价格购入了一套建筑面积 93㎡的住宅，总价近 19 万元。购房合同上明确写着：出卖人应当在商品房交付使用后 365 日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人可要求退房，卖方还需按照购房款的 1% 进行赔偿。如今距离刘先生买房已经过去了 9 年时间，土地证却仍旧不见踪影。


业主陆先生介绍，小区里共有 4 栋楼，交付时间从 2009 年到 2013 年不等，房产证的办理很顺利，但至今没有一户人家拿到土地证，因为开发商无法提供业主们办理土地证的必备材料。这已经成了笼罩在小区居民头顶的一块乌云。
郁闷！没土地证的房子压手里卖不出去
甘棠名府小区业主买房的这个时间跨度，正是市场上房价上涨的黄金时期。在这近十年的时间里，房价翻一倍的地区不在少数。甘棠名府位于扬州市东北部的江都区邵伯镇，临近邵伯湖风景旅游区和凤凰岛生态旅游区，周边房价同样连年上涨。但该小区的房价走势又怎么样呢？我们来看一张房产网站的房价走势图。


近两年，甘棠名府的房价不仅没有上涨，还出现了奇怪的大幅下跌情况。而扬州多个二手房交易网站上的数据显示，该小区今年的成交量为：0 套。
小区业主蒋女士告诉记者，其实这几年里她遇到过不少意向买家，但都是因为没土地证无法过户，最终没有成交。" 我的价格已经让到很低很低，比周围小区低得多，但这已经不是钱的问题了，毕竟没有土地证、办不了过户只能私下签协议，这没几个人能接受。"
像蒋女士这种情况，业主中间还有很多。甚至一些业主急等用钱想要出售房屋，最终也是无人接手。
开发商喊冤！称国土局当年放错线
对于这种情况，甘棠名府的业主告诉记者，他们从 13 年就开始找开发商要说法，而开发商给出的却是一个在他们看来有点匪夷所思的解释：甘棠名府开发商——江都市荣华房地产开发有限公司负责人吉先生告诉业主们，之所以一直无法帮助他们办理土地证，是因为国土局没有给开发商按户分割的土地证，而导致这一局面的原因，是当年（2008 年）该地块（地块编号 2006G35）进行建设规划时，江都国土资源局来划定地块建设范围时把小区西侧的线划偏了，致使小区建成后整体比当年挂牌的地块范围偏移 60 公分。
吉先生称，这导致他拿不到分割土地证，要解决这个问题，只能是让国土资源局按照现在建成的小区范围对地块信息进行修改，重新挂牌。
" 我多年来一直在跟国土资源局协商。" 吉先生称，" 至于国土资源局的工作进行到哪一步了、还需要多久可以解决，我也不清楚。"
之后他向记者出示了当年的小区规划总平面图，被问到有没有当时国土局放线 " 错误版本 " 的图和数据，吉先生回答说无法提供。
悬疑！是开发商违规用地？国土局缄口
那么国土资源局是否真的在建设施工前放错线呢？
甘棠名府业主 " 沙漠里的鲨鱼 " 告诉记者，早在 2014 年他们就到江都区国土监察大队问过情况。国土监察大队回复称，根源是开发商违规使用土地，关于此事的协调会已经开过，会上明确要求开发商补交违规使用土地的土地征用费，开发商对此都是知情的，只是一直拒绝配合。
记者致电江都区国土资源局，试图核实这一说法，得到的回复是：因为事件发生在很多年前，甘棠名府开发商违规使用了哪部分土地、多少土地，目前不便做出回复，建议业主去国土资源局申请公开关于该地块的信息和资料。
日前，业主已经向江都区国土资源局递交信息公开申请。


蹊跷！小区未通过验收却 " 五证齐全 "
不管是开发商违规用地，还是国土部门放线出错，建设工程都要经能建设规划部门竣工验收。如果出现用地与规划不符的情况，那么工程不可能通过验收，房管部门也就不会核发房产证。然而蹊跷的是，甘棠名府 120 位业主目前手上都持有房管局核发的房产证。
江都区房管局市场科市场科工作人员查询当年的档案后回复称，当时该项目前来办理确权手续时，相关资料确实是齐全的。
然而开发商告诉记者，甘棠名府直到现在也没有通过竣工验收，但绝对属于 " 五证齐全 "，并向记者出示了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房销售许可证》和《建设工程施工许可证》。
如果开发商所言为真，那么，一个未通过验收的商品房小区，又是如何做到五证齐全，并且还向购房者发放了产权证？
这个疑团一时间无法解开。
截至记者发稿，业主们仍在等待江都区国土资源局信息公开的结果。
警惕！买房没有土地证风险多
其实，房屋没有土地证所带来的问题，远不止无法交易这一个。
据了解，买房后拿不到土地证，还将面临以下风险：
1，拆迁赔偿问题。拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值，还包含了土地使用权价值。购房者如果未办理土地使用权证，在拆迁过程中就可能得不到关于土地使用权的相应补偿。
2，银行贷款问题。部分银行必须房产证、土地证两证齐全才能办房屋抵押贷款。
3，小区内违规用地业主无法维权。即使开发商擅自将小区内公共用地和绿地改成住宅，业主也无从维权，甚至无法发现。
4，不排除开发商使用该土地使用权的 " 大证 " 进行抵押贷款的风险。
江苏圣典律师事务所律师刘辉介绍，购房者可以要求开发商履行购房合同约定的义务，协助购房者办理土地使用权证。假如是开发商没有将相关资料提交国土资源部门、即没有协助购房者办理土地使用证，业主们是可以诉开发商。如果开发商已经将相关资料提交国土资源管理部门，完成了合同及法律规定的协助义务，则开发商不再承担责任。
根据《土地管理登记办法》第四十条规定：" 因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。" 故国土资源管理部门不应以开发商违规且未缴纳罚款为由拒绝为购房者办理土地使用权证，如果国土资源管理部门仅以此为由拒绝办理土地使用权证，购房者可以向人民法院提起行政诉讼。
且刘辉律师提醒，购房者请求办理物权登记的行为，不受民法总则规定的诉讼时效的约束，可以在任何时间提起要求办理土地使用权证的请求，包括向国土资源管理部门提出申请以及向人民法院提起诉讼。
（编辑 蒋文嘉）