从代建到收购，弘阳地产入局武汉旧改

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来源：视觉中国
顺利在上半年敲开资本市场大门之后，弘阳地产（以下简称 " 弘阳 "）进一步加快扩张步伐，在尚未布局的武汉地区，弘阳以 16.37 亿的代价加入旧改市场的激烈 " 厮杀 " 之中。
9 月 25 日，弘阳宣布，旗下间接全资附属公司南京红太阳拟与厦门市英泰富房地产有限公司（以下简称 " 英泰富 "）订立股权转让协议，南京红太阳将以 16.37 亿的价格收购英泰富手中的名流置业武汉有限公司（以下简称 " 名流置业 "）55.25% 股权。
这是弘阳在武汉拿下的首个项目，也是其布局武汉甚至整个华中地区的切入口，这笔交易能够让它在武汉一次性获得近 90 万方待开发土地。但需要注意的是，眼下武汉市场早已聚集一众巨头房企，加上旧改项目未知变数较多，弘阳想要在此 " 杀 " 出一条路来，恐怕还要经历一些考验。
从代建到收购
名流置业是武汉本土房企美好置业独资注册成立的子公司，旗下仅有一个项目，就是其 2011 年 6 月底以 14.286 亿拍下的邓甲村旧改项目。该项目由 NK1、NK2、NK3、NK4、NK5、NK6 及 NK7 七个地块组成，土地用途为居住、商业金融业用地，楼面价仅 1906 元 / 平方米。
过去七年间，美好置业陆续完成了 NK2-NK6 五幅地块的开发建设。其中 NK2-NK5 地块开发为超高层住宅项目，2014 年开盘销售，并于 2015 年建成交付使用；NK6 地块则为综合体 " 美好广场 "，今年年初完成竣工验收，多个房产信息平台显示，该项目均价约为 13500 元 / 平方米，目前还有 8452 平方米可售建筑面积未售出。
而此次出售的地块主要为邓甲村项目中的 NK1 和 NK7 两宗尚未开发的地块。据悉，NK1 为净地，总建筑面积约为 20.42 万方，由于尚未取得建筑工程施工许可证，处于半搁浅状态；NK7 地块一期开发已于 2016 年建成，存有少量房源，二期正在开发中，总建筑面积约为 68.84 万方。
这近 90 万方待开发土地就是弘阳的 " 猎物 "，早在半年前，弘阳就已经为这次收购铺好了路。3 月，美好置业发布公告称，拟将名流置业武汉有限公司股权 100% 出售给英泰富，彼时就有消息称，弘阳才是躲在英泰富背后的 " 接盘侠 "。
从工商信息来看，英泰富与弘阳之间并无关联。但观察英泰富母公司万隆集团的创始人吕安民和弘阳创始人曾焕沙可以发现，两人同是福建南安人，均为建材生意起家后向地产行业转型，且两人之间早有交集。
时代财经查询到，吕安民及曾焕沙同为中国侨商联合会成员，2010 年和 2011 年，两人曾一同出席一品牌的开业典礼以及组团前往盘锦考察房地产市场。吕安民还曾在接受媒体采访时提到，目前万隆已经与多家品牌房企达成长期战略合作伙伴关系，弘阳赫然在列。
更为直接的信息是，3 月 18 日，邓甲村二期项目在网上对外公开招标，但招标公司一栏显示的名称并非英泰富抑或美好置业，而是 " 武汉弘阳汉都房地产开发有限公司 "。该公司工商信息显示，其由南京德轩置业有限公司 100% 持有，南京德轩置业有限公司的控股股东则是弘阳集团南通房地产有限公司。
由此可见，弘阳早在英泰富收购邓甲村项目时就掌握了该项目的操盘权。7 月，弘阳还对 NK7 地块二期案名进行了更改，由原本的 " 名流印象 " 改为 " 弘阳印月府 "。
针对上述信息，时代财经向弘阳方面进行查询，弘阳回应称，此次宣布收购之前，英泰富已经收购名流置业 100% 股权，是控股股东，弘阳则是该项目的代建方，这也是弘阳地产在轻资产管理输出上的第一次尝试。
至于此次交易的契机，弘阳称，在合作代建的过程中，英泰富因发展战略调整需转让部分股权，而作为代建方的弘阳对项目较为了解，英泰富因此选择将股权转让给弘阳。另外，弘阳还表示，目前无继续收购名流置业剩余股权的意向。
首次试水旧改
作为华中地区的咽喉要地，武汉市场一直深受房企喜爱，武汉房地产研究专家李国政告诉时代财经，自 2015 年以来，国内前二十强房企悉数进入武汉，目前还有不少百强房企纷至沓来。
" 品牌房企的集中进入让武汉土地市场迅速进入白热化阶段，仅 2016 年一年，土地单价就被多次刷新，地价的增幅甚至超过房价增幅。" 李国政称，随着地价的攀升，不少房企为了能够以更低的成本进入武汉市场，盯上了看上去性价比更高的旧改市场。
2016 年，富力通过合作的方式参与到仙山村旧改项目之中，在此之前，富力已经对武汉市场观望十年之久。同样，龙湖在 2016 年年底首次进入武汉时，也把旧改市场作为战略布局的切入口，以 4.35 亿的对价收购了长丰村 A 包项目部分股权，首个项目落地。
在李国政看来，对于新进入武汉市场的外地房企，尤其是像弘阳这样的中型房企而言，从成本相对较低的旧改项目开始布局不失为一个有效的方法。但他也指出，去年以来，类似的收并购交易至少有 30 宗，这就表明，当前旧改市场的竞争十分激烈。
" 品牌房企进入之后，产品、服务、品牌各方面的竞争都在加剧。弘阳对于武汉市场来说还是一张白纸，和规模较大的品牌房企相比，弘阳可能有些吃亏。而且现在武汉面临比较严峻的限价，即使旧改项目成本较低，日后的销售去化也存在一定的压力。"
时代财经查询到，9 月初，NK7 地块二期 " 弘阳印月府 " 已经开始进行购房意向登记，有信息显示该项目会在近期开盘，售价暂未公布。
另外，需要注意的是，弘阳在今年下半年进入快速扩张阶段。据不完全统计，7 月至今，弘阳分别在常熟、湖州、开封、南昌、南通、扬州、佛山和武汉拿地，涉及土地金额达到 58 亿。但根据其半年报显示，截至 2018 年 6 月 30 日，弘阳手头现金仅为 45.1 亿。
李国政认为，在整个金融环境收紧的情况下，操盘旧改项目对于房企的资金链也是一种考验。而且 NK1 地块尚未进入建设阶段，后期还存在较大的资金需求。
不过，弘阳向时代财经指出，邓甲村项目是弘阳操盘的首个旧改项目，但本次收购的土地均已是净地状态，用于商品房开发，对于资金方面的需求与寻常项目无异，不会给公司带来资金压力。