年内各地楼市调控近400次房价能否“降温”？

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图片来源：视觉中国
近日，广州市住房城乡建设委、市委宣传部、市发展改革委、市公安局、市司法局、市工商局、市税务局、市金融局等 8 个部门联合开展治理房地产市场乱象专项检查行动，对广州市内部分房地产项目和中介机构进行了执法检查，对违规销售项目及中介机构下发《整改通知书》。
这是自 6 月底监管层布局以来，各地治理房地产市场乱象行动的延续。
今年 9 月，虽然类似 "930 新政 " 的集中式调控政策并未出现，但各地发布的调控措施仍然密集。据中原地产统计，9 月单月，全国各类型房地产调控政策发布次数高达 70 次。截至 10 月初，年内累计房地产次数更是接近 400 次，比去年同期增加 8 成。
从政策类型上看，以治理市场乱象为主的做法占据多数，这也体现出现阶段楼市调控 " 打补丁 "、" 管秩序 " 的特征。
分析人士普遍认为，由于前阶段政策执行并不严厉，这些查漏补缺的措施对市场的稳定能起到积极作用。但同时，也有市场人士认为，政策力度不宜进一步收紧，以防市场过度降温。
继续 " 打补丁 "、" 管秩序 "</b>
中原地产表示，最近两个月来的楼市调控政策，有两个主要的特点。其一为，政策 " 打补丁 "、市场 " 管秩序 "。
公开信息显示，9 月以来，上海、北京、广州、深圳、天津、南京、苏州、合肥、厦门等地多部门联合开展专项行动，打击房地产领域侵害群众利益违法违规行为，治理房地产市场乱象。
与之有关的约谈也在推进，比如，8 月 17 日，住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志，要求地方政府把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。同日，长沙约谈 7 家存在违规经营行为的房产中介。
此前的 8 月 16 日，湖北省住建厅会同省国土厅、人行武汉分行约谈了武汉、黄石、十堰、襄阳、宜昌、荆门、鄂州、黄冈、随州、仙桃等 10 个城市，要求各城市政府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。
另一个特点在于，对租赁市场的重视程度提高。以北京为代表，多个城市在 8 月份针对房租上涨发布政策，约谈部分长租公寓机构。
这些政策大都源于监管层在今年 6 月的一次部署。6 月底，七部委宣布于 2018 年 7 月初至 12 月底，在北京、上海、广州、深圳等 30 个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，重点打击投机炒房、房地产 " 黑中介 "、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。
随后，对市场乱象的整治范围迅速扩大，全国大部分市场异动的城市都加入其中。
中原地产首席分析师张大伟 10 月 12 日向 21 世纪经济报道表示，虽然楼市调控政策不断出台，但房价继续上行，使调控政策的边际效应持续递减。而地方政府事实上执行的政策，对房地产依然是 " 喊打超过真打 "。因此，此轮的调控，对房地产市场的稳定将有积极推动作用。
根据国家统计局数据，今年 7 月和 8 月，全国 70 城市的房价呈全面上涨态势。其中，自 3 月以来，新房和二手房价格环比涨幅均连续 6 个月扩大。
房价出现调整端倪</b>
或许是政策的约束起到效果，从 9 月开始，市场调整逐渐展开。
9 月下旬，泰禾合肥院子某个户型降价 4000 元 / 平方米促销，随即引来老业主集体维权。一些老业主在售楼处拉起横幅，抗议泰禾的调价行为，并提出退款等要求。当月早些时候，长沙、杭州也先后出现因降价而引发的业主 " 维权 " 行为。
今年国庆节期间，碧桂园位于江西上饶的项目也被曝出降价，前期业主对售楼处进行了打砸。
相比因直接降价而导致 " 维权 "，在市场下行期，开发商推出变相的价格策略更为常见。如 8 月末，恒大全国在售住宅楼盘打出了全部 89 折优惠的广告，首付款也可以分期支付，最低首付仅需 5%。中粮也于 9 月末启动全国范围内的 " 购房节 "，对近万套房源推出优惠折扣，涉及 16 个城市 66 个项目。
面对恶劣的市场环境，9 月 22 日，万科集团董事长郁亮在万科南方区域月度例会上也指出，房地产行业真正的转折点已来，楼市的需求急剧消失，开发商面临去化压力。9 月末，万科更是在秋季例会上喊出 " 活下去 " 的口号，似乎预示着市场寒冬将至。
中金公司在 10 月 8 日的一份报告中指出，在楼市调控的持续高压下，购房人的观望情绪正在加深，并导致市场的去化率大幅下滑。
该机构认为，未来房价仍有可能延续疲弱走势，但全国层面并不具备房价普降基础。 但该报告同样提示，存在 " 地产调控政策超预期加码 " 的风险。
当日晚间，这种风险在一定程度上被兑现。当天的国务院常务会议提出，" 商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策 "。对于库存规模相对较大、前期房价上涨较快的三四线楼市来说，显然是利空消息。
多数分析人士认为，从现有的基调来看，调控政策基本没有放松的可能，还有加码的风险。上海易居研究院副院长杨红旭甚至认为，房地产调控的政策面需要稳下来，不宜进一步加码收紧，" 以防过犹不及，导致市场过度降温 "。
无论政策动向如何，9 月以来的一系列市场表现，都有可能预示着 " 拐点 " 的出现。多家机构指出，今年的楼市 " 金九 " 明显褪色，" 银十 " 开局亦不佳，市场正出现阶段性低点。到 11 月和 12 月，房企有可能出于年度业绩的需要进行 " 以价换量 "。