十年后，持现金和持房产哪个更有“前途”？专家一语中的

东篱采菊数枝霜

生活在这个物欲横流的社会，时常会想一个问题：在家庭有车有房后，应该如何分配资产才能衣食无忧？创业不仅辛苦，还会有很大的失败概率，靠工资进行理财又难以实现财富自由，对大部分人而言，追求着平平安安、快快乐乐、不愁吃穿的生活，钱生钱的思维一直都有，无论是存银行还是转化为固定资产，都是在为增值谋出路，如果时间能够倒回10年前，相信大部分人都会选择投资房子，这些年房价上涨的速率我们都有目共睹，但是放到十年后，持现金和持房产哪个更好呢？这个问题成为当代年轻人值得探究的问题，如果投资得当，按照历史房地产展现的红利，能在接下来的日子少奋斗几年。

那么在接下来的十年里，持现金好还是持房产好呢？先来看看两者出现的一些变化：
持现金
持现金最常见的就是将钱存银行，无论是定期还是活期，其收益直接由利率决定，然而存款利率又受到政策和经济发展影响：
一是财政政策。当财政支出大于财政收入时，会出现公开借贷，导致利率上升，而存在扩展信用需求时，投资热潮便会变相导致利率下调，也就是大家都热衷于存款后，其存款利率反而会出现下调；
二是货币政策。这种情况出现在不可抗力因素影响下居多，比如此次疫情，央行自开年以来三次下调了存款准备金，共计释放17500亿元资金，引导贷款利率下调，以此稳定经济发展。
三是通货膨胀。国家直接发行货币，导致物价普遍上涨，当然发行货币并不意味着存款利率会下调，例如此前美国发行了2.2万亿货币应对疫情，则不会直接导致利率下调，更多时候就是利用美元兑换率较高的优势，让其余国家为美国疫情共同买单。

这三种情况下，都能影响到存款利率，不过大体上来说，存款属于低风险投资，部分定期能跑赢通货膨胀已然不错，自1990年以来，据央行历年存款数据显示，活期存款从1990年的2.88降至现在的0.35，降幅为87.8%，而三年期存款利率也从11.88降至2.75左右，这就直接导致银行储蓄减少，促进了人们主观投资和消费，增加了市场流动性。

持房产
自房改以来，房子逐渐被赋予上金融属性，投资房产能保值增值成为家喻户晓的事实，房价历史走势也展现了房子增值魅力，但是并非所有房子一定能保障增值，影响房产投资的因素有以下几点：
第一点、房地产的供需关系。据国家统计局数据显示，我国的人均住房面积达到39平方米，城镇化率达到60%，距离发达国家仅一步之遥，房地产发展正从高速转为低速，从房企近几年商品房住宅销售面积同样可以看出，三年前，也就是2017年5月份，商品住宅销售面积累计增长率为11.9%，但是到2019年2月份却首次出现3.2%的负增长，受到疫情影响后，今年的2、3月份累计增长率分别为-39.2%和-25.9%，房子的需求量越来越小了。

第二点、地方政策因素。例如粤港澳大湾区，在2019年去库存压力十分巨大时，部分区域放松限购，导致楼市出现短期回暖，其中以放宽学历标准、税单社保互认、禁售解冻等松绑方式尤为明显，当然这样的放松对粤港澳大湾区的国际化发展无疑是有促进作用的，不过值得注意的是，大城市的限购，变相的会给周边小城市带来人口流出效果，这一点无法避免，由政策左右房价变化。
第三、国家对房地产发展的定位。“房住不炒”一直是近几年我国楼市指导方针，中央会议多次重申房住不炒，楼市发展的重心更倾向于刚需自住，今年的楼市就存在着质的变化，旧改替代棚改，从根本上解决居住问题弥补楼市发展存在的漏洞，防止别有用心之人进行炒房进而扩大楼市泡沫，拆迁给现金对拆迁群体来说固然美好，但是拆迁款回流到炒房中来不是楼市发展目的。

由此可见，房产投资已经出现动力不足的局面，央行最新发布的家庭资产报告显示，城镇家庭拥有二套房以上的群体超过40%，拥有三套房以上的家庭超过10%，3万户抽样调查的家庭中，折射出房子达到25%空置率的现象不无道理，靠过去的房产投资数据并不能左右未来楼市投资趋势，即使过去的房产投资回报率大于通货膨胀率，远大于存款利率，同样不代表房子投资已经仍有红利。
褒义上讲是房产投资，贬义上说就是炒房，不过笔者更倾向于投资一说，因为投资者承受着高收益时也面临着高风险，从事房产行业10年的专家表示，未来房产投资所出现的风险几率将高于增益，投资房产的红利期已不复存在，从需求端、政策调控等多方面展现，房产投资在接下来几年并不一定会比存现金好，原因如下：

首先是全国房价存在不均衡现象，年轻人买房的选择面更加广了。过去房子少，想要到大城市买房定居，不得不排队抢房，更别谈跟开发商有议价的机会，然而现如今抢房潮基本褪去，小城市的居住环境、生活品质不亚于大城市，年轻人在购买住房时不止有大城市一个选择，并且当下年轻人的生活价值观正逐渐改变，更多时候会选择量力而行，也没有必要成为高价房的“接盘侠”！
其次是国家出台的政策不利于房产投资，通俗一点讲也就是不适用于炒房。例如刚需买房和投资在首付比例、贷款利率、二套房交易个税等方面进行的区别对待，投资者利用金融杠杆进行房产投资变得不再现实，就目前而言，虽然对全款投资房产群体没有太多约束，后续不排除会出台更加严厉的政策限制房产投资，特别是房产税、空置税两方面税收。

最后是货币政策倾向于增强货币流通，促进经济稳定与增值，房产属于固定资产，其流通性较高，房产变现难度较大。当下刚需买房以按揭为主，年轻人购房承受着较大经济压力，房产交易量下跌后，房价难以快速上涨，进而导致房地产市场由卖方市场转变为买方市场，不再受到投资广泛关注。
种种迹象表明，结合货币宽松的政策因素下，存款利率呈现下调之势，但并不意味着未来十年依旧是投资房产的红利期，在“房住不炒”的基调下，房产价值更多时候凸显的是居住而非投资，正如此次应对疫情，国家出台的货币宽松政策并没有倾向于房地产行业，反而持续收紧了资金流入房地产管控，想要从投资房产中获利越来越困难了。
对此你认为持现金好还是持房产好呢？欢迎下方留言讨论。
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