规模不大健康来凑，奥园健康生活闯关港股上市

VanNess安安

图片来源：视觉中国
文 | 时代财经  黄银桥 物业公司赴港上市的热潮还在持续。9 月 3 日，奥园集团旗下物业公司——奥园健康生活集团有限公司在港交所递交了上市申请资料，成为第 13 家上市或申请上市的物业公司（新三板除外）。
在谈及分拆物业公司上市的时候，母公司中国奥园表示，分拆业务已发展至足以实行独立上市的规模，独立上市被视为属商业上可取之举，并对中国奥园及股东整体有利。
目前，中国奥园持有奥园健康生活 75.5% 权益，待建议分拆及上市完成后，中国奥园将持有奥园健康生活不少于 50% 权益。
与房地产企业一样，规模对于仍处于野蛮生长的物业公司来说，也是一个重要的评判标准。但作为新晋者，奥园健康生活在规模上并不占优势，截至 2018 年 5 月 31 日，奥园健康生活共为 55 处物业提供物业管理服务，涉及总建筑面积约为 950 万平方米，仅高于祈福生活服务及浦江中国，在 13 家港股（已上市或已申请上市）物业公司中排名倒数第三。
不过，在母公司 " 商住并举 " 的战略下，奥园健康生活除了传统住宅物业管理外，还有商业运营服务这第二大业务。此外，母公司还将大健康产业注入到了物业公司，这将为奥园健康生活寻求差异化竞争提供一定基础。
规模不足千万
根据奥园健康生活披露，目前该公司业务主要分成两个板块，包括物业管理服务、商业运营服务，前者又有销售辅助服务、物业管理服务、社区增值服务三个小分部，后者有商业运营及管理服务、市场定位及商户招揽服务两个小分部。
近年来，随着母公司中国奥园规模不断扩张，奥园健康生活的管理面积也在持续增加。其中，物业管理服务分部下计算收益的建筑面积于 2015 年、2016 年、2017 年及 2018 年 5 月 31 日分别为 520 万平方米、710 万平方米、860 万平方米及 950 万平方米。
商业运营服务方面，于 2015 年、2016 年、2017 年及 2018 年 5 月 31 日，奥园健康生活所管总面积分别为 8 万平方米、10.1 万平方米、26.7 万平方米、26.8 万平方米。合同总建筑面积分别为 29.9 万平方米、70 万平方米、94.2 万平方米及 130 万平方米。而奥园健康生活提供商业管理服务的产品主要是商场。


数据来源：企业公告
虽然在管面积在稳定增加，但与目前已经上市或申请上市的 12 家物业公司对比，奥园健康生活在规模上几乎不占优势，在管面积仅高于祈福生活服务及浦江中国，排名倒数第三，后两者被市场称为 " 蚊型物业公司 "。
至于具体的经营情况，数据披露，奥园健康生活收入从 2015 年的 1.8 亿元增长至 2017 年的 4.36 亿，复合年增长率为约 55.9%，截至 2018 年 5 月 31 日收入为 2.07 亿元；净利润从 2015 年的 2700 万元增长至 2017 年的 6990 万元，复合年增长率约为 60.%。毛利也从 2015 年的 4990 万元增加至 2017 年的 1.49 亿元，截至 2018 年 5 月 31 日为 7050 万元。
传统的物业管理服务依然是奥园健康生活最重要的收入来源。截至 2018 年 5 月 31 日，物业管理服务分部贡献的收入占比为 79.1%，商业运营服务分部贡献的收入占比为 20.9%。
在毛利率表现方面，奥园健康生活算中规中矩，整体为 34.1%。其中，物业管理服务分部毛利率 33.8%，商业运营服务分部 34.9%。从全年数据看，前后两者表现差距较大，于 2017 年，物业管理服务分部毛利率为 31%，商业运营服务分部为 42.3%。
大健康来凑
上市谋求更大的发展，是所有物业公司 IPO 的初衷。在奥园健康生活上市募资用途中，放在首位的便是 " 用于寻求战略收购及投资机遇以收购或投资其他商业运营服务及物业管理服务提供商，以实现扩大商业运营服务业务规模及扩充我们的物业管理服务组合的业务战略 "。
其中，在扩大商业运营服务方面，奥园健康生活透露，扩张重点放在人口众多且增长潜力大的三四线城市，目前已基于城市面积、人口、可支配收入及当地市场竞争状况确定在未来三年内拟扩张城市的候选名单，如湛江、贺州、桂林、北海及娄底等新市场。奥园健康生活认为，与一二线城市相比，三四线城市的运营成本相对更低，能获得更高的利润率。
在物业管理服务组合中，内生式的住宅物业之外，奥园健康生活瞄准的是服务式公寓、高端别墅、写字楼、商业园、学校及医院等物业，奥园健康生活表示，公司可就该等物业收取高于住宅物业的物业管理费。
另值得关注的是，奥园健康生活这个上市平台覆盖的不仅仅是传统意义上的物业服务，还有母公司中国奥园想要计划布局的大健康产业。
在奥园健康生活上市募资用途中，排在第二的便是 "" 寻求选择性战略收购及投资机遇以收购或投资提供各类服务的服务供应商，如中医服务、医疗美容服务、老年人照料服务及电信服务 "。这些服务被视为是物业管理服务及商业运营服务的补充。
据时代财经查阅，成立于 2017 年 7 月 6 日的奥悦健康及成立于 2018 年 8 月 8 日的奥悦医疗均为奥园健康生活的附属公司，前者主要从事提供健康管理咨询服务，后者主要从事提供美容医疗诊所服务。
申请材料中披露，于今年 8 月，奥园健康生活已经与一家在韩国首尔拥有 13 间 "PPEUM" 品牌分公司的韩国医疗美容服务供应商订立战略合作协议，同时还与另外两名战略伙伴订立两份战略合作协议，打造 " 春雨医生 " 及 " 健康 160" 线上医疗咨询服务平台。
从上文可以看出，相较于其他从房企分拆出来的物业公司，奥园健康生活的想法有点不一样，其扩张的方向是住宅物业之外的其他物业，而布局的第二大重点是大健康产业。
招银国际分析师文干森向时代财经分析，目前资本市场对于物业公司的考核标准，一般有三个，规模、利润水平、增值服务。" 规模很大程度影响着收益，而增值服务是未来物业公司实现增长的重要来源。"
这其实并不难理解，目前大部分从房地产公司分拆出来的物业公司，规模都取决于地产公司，而规模的增长很大部分来自于住宅物业。目前，奥园健康生活在规模上已经明显落后，要壮大规模，一方面要靠来自于地产公司的增长，另一方面则来自于收购，但在住宅物业收购领域，奥园健康生活面临的劲敌众多，转向选择住宅物业之外其他物业或是一个更好的选择。
在申请材料中，奥园健康生活也强调，在商业运营服务上通过轻资产输出的方法可减轻财务负担同时实现规模扩张。另一方面，商业运营服务更高的毛利率及住宅之外其他物业更高的物业管理费，也成为奥园健康生活提高利润的方式。
而大健康产业，在文干森看来，其实就相当于增值服务。简单的说，没有规模优势的奥园健康生活，寄望通过提高利润和增值服务来寻求竞争优势。
愿景是美好的，就增值服务而言，几乎每一家物业上市公司都有做大做强的计划，但目前来看，还没有哪家做出了成绩，成为业绩的重要贡献来源，而奥园健康生活想要突围，难度也不小。@今日话题@徒步投资笔记
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