三道红线倒逼房企出货！今年楼市还会有“金九银十”吗？

江户川七七

这次冰冻不光是针对武汉、北京这样疫情较为严重的城市，而是影响到了全国绝大部分地区。另外，这次楼市冰冻的时间还不是一天两天，而是长达一个多月，部分疫情严重的地区甚至长达数月。这种情况在过去几十年都是不曾见过的，甚至是不敢想象的。




作者：北哥
饱经磨难的 2020 年终于进入到了九月！
从过往的表现来看，楼市在每年的九、十月份通常会迎来一个销售旺季，我们把这段时间叫做 " 金九银十 "。不过在疫情还未完全结束、楼市调控不断收紧、" 三道红线 " 泰山压顶的大背景下，今年的 " 金九银十 " 成色如何，还要打个问号。
虽然如此，嗅觉一向灵敏的恒大集团率先做出反应：
9 月 6 日，恒大集团连夜召开营销大会，恒大董事会主席许家印亲自下达指示：恒大全国楼盘全线 7 折，并要求九、十月份单月销售额均要冲刺 1000 亿元。
存量博弈的时代，恒大打骨折促销买房，也是为了提前抢收市场。


虽然这几年随着调控的不断收紧，" 金九银十 " 成色在逐渐褪色，但是依然是房企促销和消费者买房的一个重要时间窗口，这其中有三个方面的原因：
第一，对购房者来说，秋冬季置业是一种传统
从时间上看，九月和十月是中国传统农业社会收获的季节，按照人们的消费心理，在秋冬季节家庭消费支出会明显增加，这个传统从过去一直延续到现在，也成为现在各行各业主打金九银十促销的原因。
而对于购房者来说，选择九、十月份看房买房，大概率可以在过年之前办完相关手续，给一年的辛苦画上一个圆满的句号。
第二，进入秋冬季，开发商有促销冲量的需求
房地产开发商是典型的销售型企业，年底冲量是每年必须完成的 " 政治任务 "，全年的销售数据不仅关系到企业的排名，更是这一年真金白银的收获。
说是年底，肯定不能真的等到 12 月份才开始发力，多数情况下房企都会从九、十月份开始，这也是很多楼盘选择在这个时候开启促销的主要原因。


第三，秋冬季的市场环境通常更为友好
从银行维度来看，九、十月份的资金面通常不像年中和年底那么紧张，这个时候申请贷款审批难度较小，审批速度也会比较快。从地方政府的层面看，秋冬季也是冲刺 GDP 的关键时期，多卖点房子对他们也是有好处的，因此这个时候的政策环境通常也会比较友好。
今年楼市还会有 " 金九银十 " 吗？
我们还是从需求端（购房者）、供给端（开发商）以及市场环境三个方面来分析。
01 需求端：疫情导致需求推迟
从购房者的角度来看，今年跟往常年最大的不同是疫情导致的需求推迟。
从今年 2 月初开始，春节长假叠加新冠疫情给全国房地产市场带来了一场突然的 " 冰冻 "。所谓 " 冰冻 "，不是销售下滑，而是完完全全没有任何成交，因为售楼处和房产交易中心都关门了。
而且这次冰冻不光是针对武汉、北京这样疫情较为严重的城市，而是影响到了全国绝大部分地区。
另外，这次楼市冰冻的时间还不是一天两天，而是长达一个多月，部分疫情严重的地区甚至长达数月。这种情况在过去几十年都是不曾见过的，甚至是不敢想象的。


不论是刚需还是改善，对于本来就有需求的潜在购房者来说，如此大面积长时间的楼市冰冻无疑打乱了他们的购房计划，更为确切地说是推迟了他们的购房计划。
比如北哥有一个朋友，本来打算今年春节之后买房结婚，结果由于疫情耽误，买房计划一拖再拖，婚期也推迟到了明年。
总的来说，房子不同于其他商品，购房的需求不会由于疫情影响而彻底消失，它只会被推迟，等疫情过去之后该买房还是要买的。
所以从需求端（购房者）来看，上半年疫情的冲击对今年下半年 " 金九银十 " 行情的影响是偏正面的，这也是近期全国楼市强劲复苏的主要原因。
02 供给端：三道红线倒逼房企出货
从房企的角度看，近期出台的 " 三道红线 " 让他们不得不加大促销出货力度，以尽快降低负债率。
8 月 20 日，住建部、央行在北京召开了一场重点房企座谈会，制定了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是业内传闻已久的" 三道红线 "。
所谓 " 三道红线 " 指的是：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%；房企的净负债率不得大于 100%；房企的 " 现金短债比 " 小于 1 。据消息人士透露，2021 年 1 月 1 日起，全行业将全面推行相关规则。
那么 " 三道红线 " 对 " 金九银十 " 行情有什么影响呢？
监管层推出 " 三道红线 " 目的就是为了给房地产开发商降负债，而且还设定了具体时间。那么为了满足监管要求，房企必须尽快补充现金从而降低负债率，而对他们来说，卖房几乎是唯一的收入来源。
所以北哥认为，" 三道红线 " 的出台必定会刺激房企加快促销步伐、加大促销力度，这对 " 金九银十 " 行情也是一个正面影响。
恒大全国楼盘全线 7 折，计划两个月销售 2000 亿，打响了头部房企价格战第一枪！不出意外，后续会有更多房企加入这场促销大战中。
03 市场环境：资金、政策 " 喜忧参半 "
最后，我们来看一下近期的房地产市场环境，总体来说是 " 喜忧参半 "。
" 喜 " 的是资金面相对宽松。
资金面的宽松也是源于疫情的影响。今年一季度以来，为了应对疫情对经济的冲击，全球央行都开启了大放水模式，中国也不例外。
今年上半年中国央行累计降准三次，此外还通过其他货币政策工具释放了大量的流动性。虽然央行设置了重重阻拦，不让这些流动性进入房地产市场，但是消费贷、经营贷等资金流入楼市已经是众人皆知的秘密。


除了钱多，央行还通过降息（LPR 利率）的方式，引导资金成本不断走低，体现在房地产市场上，就是房贷利率不断下行。
根据融 360 的数据，2020 年 8 月，全国首套房贷款平均利率为 5.25%，环比下调 1BP；二套房贷款平均利率为 5.56%，环比下降 2BP；全国房贷利率整体水平较去年同期下降 22BP。
一方面钱越来越多，另一方面利率越来越低，这对楼市来说都是利好，这也是今年房地产市场虽然遭遇疫情冲击但依然表现强势的主要原因。由于疫情对经济的影响还没有结束，宽松货币政策短期内绝对不会完全退出，这对金九银十行情也是一个有力的支撑。
" 忧 " 的是政策面越来越紧。
最近，楼市调控收紧的趋势愈发明显。
9 月 6 日，沈阳发布楼市调控通知：将二套房首付比例提高到 50%，同时控制土地溢价率。
9 月 4 日，杭州发布楼市新政：父母投靠落户 3 年才能买房， 离婚 3 年可认定无房。
9 月 3 日，东莞出台楼市调控政策细则，须取得不动产权证满 2 年后方可交易转让。
8 月 30 日，无锡出台新的楼市调控政策，包括限制离异家庭购房套数，提高二套房首付比例至六成等。
……
当然，力度最大的还是深圳的 "715 新政 "，规定落户满 3 年且社保满 3 年才有购房资格，同时对首付比例、豪宅税等都进行了调整。
近期楼市调控接二连三，而且力度一个比一个大，这说明在楼市行情超预期反弹的情况下，高层给楼市降温的意图是非常坚决和明确的，这对接下来的 " 金九银十 " 行情肯定会带来负面影响。毕竟在很多地方，房子不是你想买，想买就能买。
04 总结：" 金九银十 " 依然值得期待
综上，北哥认为，今年楼市的 " 金九银十 " 依然值得期待。
首先是上面那几条利好因素依然存在，比如延迟的需求总要得到满足，房企也不得不加大促销回款力度，市场的资金面短期内依然会比较宽松，这些对想买房的人来说都是实实在在的利好。


其次，上面提到的政策利空，确实会打压一部分城市和一部分人群的购房需求，但是在我们国家，楼市调控和升级已经存在了十多年，房价还不是越调越涨。对于调控，大家早就见惯不怪了，个别城市的调控升级对于全国楼市的整体热度很难造成方向性的逆转。
比如，深圳楼市在 "715 新政 " 之后，近期又出现了反弹的苗头。
据中原地产的数据，8 月深圳新房共有 18 个项目获批预售，环比增长 20%，整体去化表现较好，8 月深圳新房住宅成交量环比上升 17.2%。另外，开盘秒光、抢号买房的故事依然在上演，更有人为了买房资格花 30 万找人开挂抢房。
土地市场的热度也丝毫没有减弱。中原地产研究中心数据显示，截至 8 月 31 日，全国 50 个大中城市年内卖地收入超 2.66 万亿元，比 2019 年同期上涨 19.7%，其中 8 月单月出现 14 个城市卖地收入超过百亿元，最高的上海达到 379 亿元。
我们之前就说过，" 房地产是打不死的小强 "，过去是，现在也还是，我们之前解读过的最新销售和房价数据就是最好的证明。
对于今年的 " 金九银十 "，开发商看重的是 " 量 "，政府控制的是 " 价 "，在这种情况下，一种最为可能的结局就是：量升价稳。