北方22城房价过万：北京天津青岛西安领跑，多城房价下跌

雲上的雪蜡笔

近年来，我国南北经济分化明显，而在北方地区内部，区域也呈现分化态势。
区域经济的分化也体现在楼市的分化上，在 " 金九银十 " 过后，北方城市房价将如何？
以秦岭 - 淮河以北为北方地区，第一财经记者梳理了中国房价行情平台上北方城市的平均单价数据发现，当前共有 22 个北方地级以上（含地级）城市房价超过万元大关，其中房价位列前十的城市分别是北京、天津、青岛、济南、大连、西安、石家庄、廊坊、郑州和唐山。
这 10 个城市中，有一半以上位于京津冀城市群。
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房价前十，京津冀占一半
从数据来看，北方地区中，北京的平均单价达到了每平方米 63554 元，在北方地区中遥遥领先，在全国所有城市中位居第二。
北京之后，另一个直辖市天津平均单价为每平方米 26397 元，位居第二，在全国各城市中位居第九。
青岛平均单价也超过了每平方米 2 万元大关，达到 21490 元，在北方地区位居第三，在全国位居第 14。


济南、大连和西安这三个副省级城市均价都超过了每平方米 1.5 万元，分列四到六位。
第七和第八名的城市均来自河北，分别是河北省省会石家庄，以及邻近北京的廊坊。此外，同样来自河北的唐山，位居北方第十。
也就是说，北方房价前十中，有 3 个来自经济并不发达的河北。此外，来自河北的秦皇岛房价位居北方第 12，沧州位居北方第 18。
中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，河北几个地市主要是处于环京区域，受北京购买力外溢影响更多一些。与苏浙、福建、广东的很多三四线城市房价普遍较高不同，北方地区房价高的城市主要集中在京津冀区域和黄河流域的中心城市。
京津冀城市群是我国三大城市群之一，整体购买力较强。在黄河流域的几个中心城市青岛、郑州、西安和济南都是万亿城市或者准万亿城市。


其中，青岛、济南和西安都是副省级城市，西安和郑州是国家中心城市。这些城市整体经济实力在北方地区位居前列。
以郑州为例，河南大学经济学院名誉院长耿明斋教授认为，郑州是整个北方内陆地区最大的交通枢纽，拥有最广阔的腹地。随着畅通内循环、消费拉动增长的阶段到来，郑州这两大优势必然会带动要素的持续、大规模聚集以及城市规模的扩张。
从区域分布上看，拥有 4 个副省级城市的东北地区，只有大连一个城市的房价位居北方前十。
吉林大学东北亚研究院教授衣保中认为，房地产开发是与经济发展形势紧密相关的，东北的产业发展较弱，人口外流，因此房地产也没有人口和城市化做支撑。
与南方地区相比，北方城市的房价水平总体要低不少。比如在房价位居北方第十的唐山，位居全国第 41 位，也就是说放到南方大概位居 31 名左右。
南北方房价的差异有多个因素，其中最主要的因素之一就是，南北经济发展的差异。
58 安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，从强经济省份和区域来看，多分布在东部和南部，尤其是长三角、大湾区、长江中游区域。
其次，从表示人口密度的 " 胡焕庸线 " 来看，东南地区的人口也明显占据主力，在近两年的抢人大战中，南部的人口吸聚力也强于北方。
张波说，由于良好的经济发展力加之人口优势，南方房价的支撑力也普遍表现得更强一些。房价本质依然还是受供求关系影响，南部的房价是需求总体表现更为强劲的实际体现。
当然除了经济发展因素外，气候、自然地理条件等也是影响房价的要素。
比如在气候方面，南方气候温暖，包括海南、珠三角、厦门等热带、亚热带滨海地区，吸引了不少北方人过冬或养老。
而北方地区的海景房，就不具备这种功能。比如山东省威海市乳山银滩海景房在过去十多年吸引了来自全国各地的大批购房者，10 年前，银滩的房价已经达到了每平方米 4000 多元，过了这么多年，房价不升反跌。
此外，北方很多地方以国企为主，工业化较早，非商品化的住房占比较大。
比如新世纪后东北的资源型城市在相关政策支持、补贴下，对塌陷区进行了连片改造，建的房子特别多。相比之下，南方地区此类房子较少，市场化的房子占比要高很多。
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房价下跌，北方多城取消限购传闻四起
今年以来，楼市分化十分明显，在珠三角、长三角等地上涨的同时，黄河流域、华北、东北的不少城市则面临着下行的压力。
国家统计局发布的 2020 年 10 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示，10 月，济南二手房环比下跌了 0.3%，同比下跌了 2.7%；青岛二手房环比下跌了 0.4%，同比下跌了 2.8%；郑州环比下跌 0.2%，同比下跌了 4.5%；天津环比下跌 0.1%，同比下跌了 4.2%；太原环比下跌了 0.5%，同比下跌 3.5%；石家庄环比下跌了 0.4%，同比下跌 2.5%；呼和浩特环比下跌了 0.2%，同比下跌 0.3%。
在东北地区，长春环比下跌了 0.5%，哈尔滨环比下跌了 0.4%。


随着房价的下跌，北方一些城市不时传出放开或放松限购的传闻。这在《" 取消限购 " 传闻四起！北方城市上演集体自救》一文中有详细论述。
此前 10 月，天津传闻 " 外地客群，由企业统一申报，不用落户即可享受天津市民购房同等资格 "。不过天津官方随后否认了该传闻。
在郑州，近日也有" 郑州市户口可放宽购买第三套、外地户口可放宽买第二套 " 的传闻，不过，根据媒体报道，郑州市住房保障和房地产管理局有关人士表示：没有接到相关通知，以官方消息为准。
相比郑州和天津，已有北方城市率先松绑。
11 月 18 日，根据哈尔滨当地媒体报道，哈尔滨将印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，共计十四条扶持措施，其中明确鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房；同时公积金贷款项目随时提交随时审批。（参阅《鼓励房企打折！楼市公开降价第一枪来了》）
张波分析，近期的确有不少北方城市有取消限购的信息，但从实际情况来看，并没有官方正式出台取消限购的文件。
一方面是由于北方部分城市今年房价回调的力度较强，市场降温的幅度过大，在一定程度上需要对政策进行适当调整以保障房地产平稳发展；
另一方面取消限购本身对于城市的作用力较大，贸然出台可能给市场的冲突过大，因此政策的出台需循序渐进，取消限购这类政策的出台也需更为谨慎。
厦门大学经济学系副教授丁长发分析，城市之间、区域之间的楼市分化与本身的产业发展紧密相关。
近年来，南方地区的新兴产业发展更好。高新产业、新兴产业对区域的带动作用不断增强，这些产业集聚更多中高端人才，人口流入更快，购买力和购房动力更强。
不过，张波认为，北方的经济强市以及省会城市未来长期发展也不容忽视，包括北京、天津、沈阳、大连、郑州、济南等城市依然会对北方区域的人口具有长期吸引力，加之各地提高核心城市竞争力的诉求下，房地产市场长期依然会保持有序健康发展。