热点城市进入“卖不完”时代：楼市成交下降库存反弹

小山克己

10 月份是楼市的传统旺季，但今年黄金周期间，多个城市新房成交量价齐跌，部分开发商开始变相降价，以折扣或优惠的方式促销。据中国指数研究院统计，黄金周期间，全国多城楼市成交遇冷。其中，北京新房成交下降 20%，深圳更是 " 腰斩 "，三线城市新房成交同比下降 51.5%，降幅最大的扬州跌幅超过 90%。同时一些城市的新开楼盘销售冷清。国庆 7 天，上海新建商品住宅成交面积 5.6 万平方米，环比减少 68.8%。
今年楼市 " 金九银十 " 转凉已成共识。中国指数研究院数据显示，被监测的主要城市 9 月份商品房成交量出现同比环比双降，降幅分别为 7.29% 和 0.52%。与此同时，各线城市库存总量反弹，环比上升 9.3%，热点城市开始进入 " 卖不完 " 时代。
进入 9 月，住建部再次要求各地持续深入开展专项行动，整治楼市违法违规行为、规范市场秩序。同时，全国 16 个省市在限购限售、住房保障、价格管控、公积金使用等方面陆续出台相关政策，从供需两端共同发力抑制非理性需求。
而刚刚过去的国庆长假，对于众多房地产开发商而言也是凉意阵阵。中原地产研究院首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者表示：" 楼市已没有‘金九银十’。9 月超过六成城市的成交量同比出现下调。从市场看，2017 年来，大部分热点城市的楼市已全面限价，这种情况下，房地产市场已没有淡旺季之分，市场更多看限价政策的严格与否。"
三线城市同环比圴下跌明显
政策趋严之下，9 月各线城市商品房成交量继续维持分化。
《每日经济新闻》记者查阅中国指数研究院《9 月主要城市房地产市场交易情况表》发现，四个一线城市成交面积环比上升 6.78%、同比增长 37.68%。
值得注意的是，一线城市中，广州商品房成交面积环比升幅高达 84.51%，同比增长高达 104.27%，起到了绝对的拉动作用。而在各项调控政策下，深圳 9 月成交面积环比下跌近四成，比去年同期下跌超两成。
二线代表城市成交面积环比下降 5.80%，同比下降 1.61%；三线代表城市成交面积较上月下降 25.16%，同比下降 25.33%。
从成交面积环比数据看，全国 9 个城市出现上升，其中广州、武汉升幅最明显均超 30%；环比下降的城市中，扬州降幅超 90%。同比来看，16 个城市成交出现下降，扬州下降幅度明显。
以每周平均成交数据来看，一线城市北京、上海、广州 9 月周均成交同、环比均上升，其中北京、广州两地周均成交量同、环比上升均超过 60%，深圳周均成交同、环比均下降；以南京、苏州、武汉等为代表的二三线城市周均成交量与 8 月基本持平，较去年同期继续维持下降趋势。
与此同时，在刚刚过去的国庆长假，虽然各地的开发商纷纷抛出各种优惠，但售楼处仍充满 " 凉意 "。
数据显示，国庆长假期间，一二线城市的商品房成交继续缩量，北京、杭州、深圳等地，多数时候一天只能卖出几十套房子。10 月 2 日至 6 日，北京共销售住宅 51 套；10 月 1 日至 7 日，杭州市区新房成交 293 套，较去年同期下降近 70%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析称："9 月交易量下跌和购房政策持续严厉有关，尤其是部分城市依然是有较明显的管控，随之出现了二手房置换效率明显低下的情况，因此尽管开发商推盘节奏较快，但缺乏市场认可。"
他表示：" 预计后续市场交易还是会有分化，尤其是部分城市若在购房政策方面适当给予宽松，市场交易有望回暖。"
热点城市库存上升
截至 2018 年 9 月末，中指数据监测的主要城市库存总量环比上升 9.3%。张大伟认为，热点城市开始进入 " 卖不完 " 时代，包括北京、上海、杭州、南京、温州、宁波等市场，库存均出现环比上升，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。
" 多个城市的楼市逐渐出现冲高回落现象，房价调整出现从点延伸到区域的情况。热点城市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。" 张大伟预测。
在中指院房地产指数系统重点监测的城市中，仅福州商品房库存出现环比下滑。宁波、苏州、杭州三地库存回升位居前三，升幅分别为 44.71%、19.01% 和 16.10%。
数据显示，9 月，杭州可售面积为 93.60 万平方米，库存环比上升 16.10%；苏州可售面积 412.69 万平方米，库存环比增 19.01% ；深圳可售面积为 231.44 万平方米，较上月上升 11.35%；北京商品住宅库存 752.62 万平方米，环比上升 9.23%。
面对库存反弹，房企面临两难局面。张大伟分析认为：" 当前市况下，部分城市的项目不降价促销，销售肯定难有起色；但如果降价，一旦遇到业主退房，事情就更加复杂、棘手。部分开发商忌惮降价后的麻烦，选择暂时观望，不敢贸然降价。一旦预期降价引发的退房非常激烈，大部分房企很可能会因此暂缓降价或采用间接的缓和方式进行促销。"
《每日经济新闻》记者了解到，各个城市之间库存水平分化也相当明显。在 9 个代表城市中，杭州、深圳、厦门、南京、上海等城市当前库存水平接近 2010 年以来的最低水平，广州则呈现相反态势。
严跃进也表达了对库存积压的担忧：" 从具体城市看，部分二套房购房政策比较严厉的城市，更容易面临库存积压的情况；而部分城市若是落户政策宽松或购房政策相对宽松，去库存效果仍可保持乐观。"