万科抄底环京土地，喊着“活下去”的万科正在下一盘大棋

万军无策郭奉孝

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万科抄底环京土地
昨天夜间，华夏幸福发公布消息称与万科达成协议，就华夏幸福环京区域 33．93 万平方米的住宅用地，签署合作协议，暂定交易价款约为 32.34 亿元。根据公告，万科拟通过收购华夏幸福 5 家项目公司的部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的 10 宗土地项目。
而在万科 " 活下去 " 刷屏的当日，深高速在港交所公告，拟引进万科作为战略投资者，增资价格已确定为人民币 29 亿元。根据公告所显示，如果这次增资最终落实，意味着万科实际出资 29 亿，将拥有联合置地 30% 的权益。而联合置地拥有的深圳梅林关城市更新项目，拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。
此前在土地市场表现相对低调的万科，却在第三季度发力，拿地金额达到 458.7 亿元，相当于恒大 + 碧桂园 + 保利 + 融创四大龙头房企拿地金额总和。


今年以来，碧桂园拿地金额高达 1587 亿元，但到了第三季度拿地金额只有 137.9 亿元。其他房企的态度也大致如此，保利地产第三季度拿地金额金额为 244.1 亿元，融创中国拿地权益金额 69.1 亿元，中国恒大拿地权益金额 26.4 亿元。上述四家房企三季度拿地权益金额合计为 477.5 亿元。
看到这里，我相信不少小伙伴已经有点懵了，国庆节前万科 " 活下去 " 的新闻还在刷屏，一个假期之后，万科怎么就成了财大气粗的 " 土地收割机 " 了 ?
其实，最主要的原因还在万科强大的资金储备，万科 2018 年年中财报，货币资金 1595 亿，一年期的负债总和才 609 亿。强大的现金流让万科在处理其他问题上也游刃有余。

02
各大房企开始开源节流
今年三四季度恰逢房企需要集中偿还银行贷款，面对眼下如此之大的销售压力，为了回笼资金，不少房企开始进行降价促销活动。
黄金周期间，北京新房成交下降 20%，三线城市下跌 51.5%，扬州跌幅更是达到 90%。房价方面虽然整体没有出现大的降幅，但部分楼盘变相降价促销，降价 30% 左右。
各大房企的降价促销活动，非但没有增加销量，反而引来了大批前期业主拉横幅 " 维权 " 事件。
这其中，最悲催的莫过于著名房企碧桂园了。
三天前，碧桂园上饶信州府项目，房价由此前的 10000 元，降到 7000 元，引起前期业主不满，与开发商商讨未果后，业主打砸售楼处。


几乎在同一天，碧桂园上海的浦东南郡项目。也因房价一夜间降价 20% 销售，同样遭到前期业主拉横幅维权。
虽然碧桂园方面也做出回应 " 华东区域多个楼盘大幅度降价 " 不属实。但是一份不痛不痒的声明并没有解除人们的疑虑。
03
万科退款，暴露未来野心
近期万科发布公告，2018 年 9 月公司实现销售金额 434.2 亿元，同比下滑 6%；实现销售面积 302.5 万平，同比增长 11%。相较此前的高速增长，目前的负增长相当刺眼。此外，股价表现也不尽如人意，万科 A 股近两个交易日跌去 10%，今年以来股价累计下跌近三成。
面对压力，万科也开始对一些销售不好的楼盘打折促销。
厦门万科白鹭郡项目，由于此前去化不佳，总价 500 万左右的总价，现在刨除精装，车位，电梯之外，半价销售。
厦门万科 · 白鹭郡五折甩卖的消息一下子传遍全网。与此同时，这吸引来大批捡漏的投资者，让白鹭郡售楼部交通瘫痪，交警前往进行交通管制，降价房源三天内几乎售罄。
但前期花费 500 万的购房者，又怎么心甘情愿。于是大批的前期购房业主，开始集结，一场集体维权活动似乎不能避免。
但就在这样开发商和业主即将反目的时刻，网上却出现了一张白鹭郡项目决策方和银行联络人的聊天截图。


从截图内容来看，白鹭郡项目方的确准备给前期业主退款。而后白鹭郡项目方也确认了此事。
到项目退款时，开发商主动为之前买贵业主，取消捆绑的精装修，车位和电梯，折价直接抵消掉业主的贷款。
这样一来，业主像银行的贷款金额少了 100 万，每月还款也相应减少了。


此举对于那些前期购房的业主来说，可以说非常贴心了。虽然可能会损失一些钱，但却通过这样的方式换回了人们的好感。这与之前其他房企发生的那些强硬的维权事件，形成了鲜明的对比。
早在 2014 年郁亮就曾说：" 楼市进入白银时代 "，但是 " 白银时代 " 不代表没有价值。
目前中国的城镇化率还不到 50%，而根据国际经验，只有达到 70% 左右的水平才算走完城镇化高速发展的阶段。那么要完成这一目标，还需要大约 20 年时间。这 20 年里将有几亿农民进入城市生活，不管是住房供给还是基础设施都有巨大空间。
粗略算，这次万科退 100 套花费大概 1 个亿左右，但是通过这笔钱万科赢得了人心，并且在和银行的反复沟通之后，博得了银行的好感。同时，让那些没钱给业主退钱的开发商们最憋屈，他们的压力最大。
最近流行这样一句话，" 拔枪的瞬间，生死已定。"
独角兽时代的逻辑不是赚钱至上，而是占据市场。现在的万科虽然处在困境中，但谁也说不准将来会怎样，不是吗？
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