万科要粮票华夏幸福要鸡蛋:自强者与自救者的算盘

小山克己

一场股权合作事件，华夏幸福被人唱衰，万科被人拧出 " 活下去 " 的口号进行揶揄。但商业不是娱乐业，不管是华夏幸福还是万科，它们的逻辑，所处的境况，以及站在未来的选择，值得认真一察。
国庆长假结束后第二天，10 月 9 日，华夏幸福这家专注环京楼市开发的房企向市场甩出了一条消息，公司将出售多个项目的大部分股权。
当日晚间，华夏幸福公告称，北京万科拟通过收购目标公司部分股权的方式，与公司合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目，交易价款约为 32.34 亿元。具体而言，根据公告转让完成后，万科将持有华夏幸福旗下涿州公司 80% 的股权、裕景公司 80% 的股权、裕达公司 80% 的股权、廊坊公司 80% 的股权和霸州公司 65% 的股权。
对万科来说，除了收购华夏幸福这 5 家项目公司部分股权，还与华夏幸福合作开发其位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的 10 宗土地项目。
华夏幸福为什么卖项目
值得注意的是，双方还约定将由北京万科负责目标项目的运作和经营管理，在项目公司董事会构成中，华夏幸福一方也仅派驻一名代表。不难发现，万科将对上述项目拥有绝对控制权。
为什么华夏幸福不惜失去项目的控制权，以近乎于完全出售的方式处置环京的多个项目？
对此，华夏幸福的说法是，在地产开发项目层面引入万科，是年初所提的全面开放合作战略的具体落实，同时也有利于盘活自身存量项目，优化现金流。各方同意建立长期合作关系，在同等条件下，华夏幸福同意在环京区域的其他项目优先与万科进行合作。


华夏幸福所说优化现金流，是可信的，其所指的年初战略，即是 2018 年 1 月 31 日在北京召开首届产业新城合作伙伴大会。这次大会华夏幸福以 " 合作 " 为题，全方位开放合作，包括同业伙伴、平台伙伴、产业伙伴、金融机构伙伴、智库机构伙伴、建设伙伴、运营伙伴、资本伙伴等九类。
当时，华夏幸福总裁孟惊表示，房企抱团取暖是大势所趋，未来与其他开发商的合作方式多种多样，合作也包括华夏幸福重镇的环京区域。
当然，外界却不完全这么看此次华夏幸福作出的股权让渡、卖地行为，业内人士更多将其诠释为华夏幸福面对环京楼市低迷，资金需要的不得已的自救手段。
环京楼市发生了什么
华夏幸福是京津冀区域的大开发商，有相当高比重的项目集中在环京地区，而去年以来，环京多地颁布严格的限购限贷政策。例如廊坊市，2017 年 3 月 1 日发布新政规定主城区和其他临近区县，非本地户籍居民家庭限购 1 套住房且购房首付款比例不低于 50%，之后政策又加高门槛称，没有 3 年社保或纳税的不得在当地买房，且补缴的社保或纳税无效。涿州、怀来等环京地区也同时出台限购政策。
高压的调控政策，让环京市场长期处于低迷状态，部分项目价格甚至出现腰斩。华夏幸福在环京地区的销售也受到影响，面临着资金压力。
最直接的就是体现在财务报表上， 2017 年，华夏幸福经营性活动现金流量净额为 -162.28 亿元，同比减少 309%。截至今年上半年末，中报显示，公司总资产 3871.36 亿元、总负债 3178.31 亿元（其中流动负债 2324.51 亿元），资产负债率超过 82%。与此同时，华夏幸福的经营活动产生的现金流量净额、投资活动产生的现金流量净额、筹资活动产生的现金流量净额已全部转负。
三个月前，华夏引入平安作为第二大股东，在房地产企业融资环境趋严的情况下，毫无疑问的是，这一举措将使华夏幸福获得更多的金融支持。
除了引入股东外，华夏幸福还在寻找其他融资渠道。据中国房地产报记者统计，除公司债券外，华夏幸福还尝试各种融资方式，包括中期票据、超短期融资券、PPP 资产证券化等多种，以及通过向信托公司转让子公司股权的形式获得融资。
2018 年上半年，华夏幸福成功发行公司债券 84 亿元、超短期融资券 25 亿元、境外债 2 亿美元。数据还显示，2018 年上半年公司合并口径获得的集团授信额度合计为 3565 亿元，其中已使用授信额度约为 632.68 亿元。如华夏幸福先后与湖北银行股份有限公司和中信银行股份有限公司签署《全面战略合作协议》。
第二战场开辟得怎么样
华夏幸福早前注意到专注环京市场的风险，并寻求战略调整。此前其发布公告称，房地产业务收入下降不存在持续性，公司已逐渐加快异地复制的速度以减少对环京的依赖。
华夏幸福总裁孟惊曾对外界表示在 2018 年 2000 亿元的销售目标占比中，环京市场和外地市场各占一半。
这一战略今年初见成效。华夏幸福 2018 年半年报显示，上半年，华夏幸福新增签署产业新城与产业小镇 PPP 正式协议 10 个，其中 8 个为产业新城项目，2 个为产业小镇项目，这些项目均全部位于非京津冀区域。


据中国房地产报记者了解，今年以来，一直布局在京津冀地区的华夏幸福积极布局非京津冀区域，京津冀以外区域的销售面积和销售金额快速增长。
数据显示，京津冀以外区域销售面积 325 万平方米，占总销售面积比例达到 45.68%，较去年同期增长 293.88%；环南京、环杭州、环郑州区域 1-6 月销售面积占比分别达到 15.78%、7.3%、10.69%，环郑州区域继环南京和环杭州区域之后成为异地复制新的业绩增长极；京津冀以外区域的核心业务销售额占比达到 38.63%，较去年同期提升 25 个百分点。
另外，2018 年上半年，华夏幸福新签产业新城和产业小镇项目全部位于非京津冀区域。数据显示，上半年非京津冀区域新增入园企业 288 家，占总数 64.72%；新增签约投资额达到 745 亿元，占总数 77.15%。
接盘侠万科的 " 心思 "
对于买方万科，外界更多是嘲笑它一边高喊 " 活下去 "，一边又大举收购项目，属于 " 打左灯向右转 " 的阴谋。
这不是此次股权收购的关键，关键的问题是，既然环京楼市不景气，万科此举所为何事？北京万科方面的负责人对此番收购的解释是：华夏幸福长期深耕环京区域，有着优秀的开发实力和品牌形象。并且，万科持续看好环首都经济圈未来的发展。
对于万科的此次举动，有业内人士认为，今年虽然北京土地供应明显增加，但北京万科在招拍挂市场新增的住宅项目比较少，而进军环京土地市场算是一个次选方案。
不仅如此，拿地背后的用意还有万科北京掌门人刘肖自己的心思和内部 " 赛马 " 所需。
" 如果在三年内不能重造一个北京万科的新市值，那就是我工作的失职。" 这是 2015 年 7 月 31 日，刘肖在一次宴会中立下的军令状，当时作为新晋万科北京及北方区域独当一面的掌门人，刘肖说 2015 年上半年的北京万科 " 非常不容易 "" 是一次能力重构的二次创业过程 "。对于刘肖，当时他必须拿出 " 赛马 " 的精神与成绩，证明自己可以。
三年时间已过，刘肖的军令状获得了初步检验。
在万科 2018 年上半年总销售额 3046.6 亿元中，南方区域销售金额 585 亿元，占比 19.2%；上海区域销售金额 1001.7 亿元，占比 32.89%；北方区域销售金额 817.5 亿元，占比 26.83%；中西部区域销售金额 633.8 亿元，占比 20.8%。其他地区销售金额 8.6 亿元占比 0.28% 。
在土地权益方面，北京万科表现尚好。拿地投资方面，2018 年上半年万科获取新项目 117 个，权益地价总额约 578.2 亿元，均价为 5054 元 / 平方米。具体而言，从权益地价占比看，南方区域 10.9%，上海区域 87.9%，北方区域 28.8%，中西部区域 22.4%；从权益面积占比看，南方区域 5.6%，上海区域 35.8%，北方区域 33.8%，中西部区域 24.8%。
在上半年销售金额上，刘肖执掌的万科北方区域取得了集团第二的地位。在权益地价和权益面积上，也双双保持在区域第二的地位。
而从外部销售情况来看，对北方区域的重心城市北京，北京万科虽然面临严厉调控的挑战，但排位并不难看。中国房地产报记者查阅克而瑞 2017 年北京房企销售金额榜发现，首开以 257.1 亿元获得北京年度房企销售金额排行榜冠军。泰禾则以黑马之姿，全年 239.65 亿元的销售额成为年度销售金额排行榜亚军。北京万科以全年销售 226.15 亿元的业绩，保住了 2016 年的季军位置。
2018 年上半年的北京房企销售金额排行榜中，北京万科提升至第二名，销售金额超过 57 亿元，仅次于中海地产的 67.3 亿元。这是诸葛找房以北京市住建委的数据和商品房为统计口径后的销售金额。
在竞争激烈的北京区域市场，想保住市场地位和再进一步，最需要的是源源不断的 " 面粉 " 土地来补充和支撑业绩。
外部同行和内部兄弟公司的双重夹击之下，对于万科北方区域来说，获得更多土地储备，就意味着更好更有效地保证市场占有率和规模利润。此番拿下华夏幸福的多个环京项目，可看作是刘肖的一次机会把握和业绩赛跑动作。
值得思考的是，买下华夏幸福多个项目股权的万科，面对环京楼市的不景气困境，如何逆势操盘使这份买卖赚到真金白银，抑或是打空间换时间的算盘，押注后市变局。这是一个本质而又有意思的商业故事，它需要时间的验证。（新闻来源：中国房地产网）
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